미국 뉴욕 맨해튼 빌딩가 위로 먹구름이 드리워 있다. UPI연합뉴스
미국 뉴욕 공실인 한 상가 입구에 임차인을 구한다는 포스트가 붙어 있다. EPA연합뉴스7대 공제회(교직원·군인·경찰·소방·지방재정·지방행정·과학기술인)의 해외 부동산 자산 중 기한이익상실(EOD)이 발생한 규모가 2200억 원으로 파악됐다. 7대 공제회는 현재 심각한 공실, 가격 급락 위기에 직면한 미국과 유럽연합(EU) 내 상업용 부동산에 집중 투자했는데 대부분 후순위 투자여서 추가 EOD 발생이 불가피한 상황이다. 최대 조(兆) 단위의 투자금을 날릴 위기에 처했다는 암울한 전망도 나온다.
7일 국회 기획재정위원회 소속 오기형 더불어민주당 의원실이 7대 공제회로부터 제출받은 자료에 따르면 올 3월 말 기준 교직원공제회(2건·1689억 원)와 지방행정공제회(1건·442억 원), 과학기술인공제회(2건·48억 원, 지난해 말 기준) 등 총 3곳에서 2179억 원의 EOD가 발생했다.
EOD는 투자자(채권자)가 운용사(채무자)에 빌려준 자금을 만기 전에 돌려달라고 요구하는 것을 뜻한다. 부동산 투자에서는 통상 공실률 확대에 따라 임대료 수입 감소로 대출 원리금을 미지급하거나 자산 가치가 담보인정비율(LTV)의 80~85% 밑으로 하락할 때 투자자가 EOD를 선언한다. 투자자에게 EOD는 최후의 보루다. 이미 손실이 발생한 투자 원금의 더 큰 손해를 막기 위해 ‘손절매’하는 것이다.
투자은행(IB) 업계에서는 공제회의 해외 부동산 자산 부실 폭탄이 이제 막 터지기 시작한 것에 불과하다고 평가한다. 7대 공제회의 해외 부동산 자산은 총 19조 3481억 원으로 총운용 자산(105조 1233억 원) 중 18.4%를 차지한다.
IB 업계의 한 관계자는 “해외 부동산 투자 열풍이 불던 당시 시장보다 높은 수익률을 올려야 하는 공제회들은 미국과 EU 상업용 부동산이라면 후순위 투자도 마다하지 않았다”며 “2026년까지 펀드 만기가 대거 돌아오는데 추가로 EOD를 고려하는 해외 부동산 투자 자산 규모가 최소 조 단위를 넘는 것으로 안다”고 말했다.
