서울 강남의 마지막 판자촌인 개포 구룡마을을 공공 재개발하는 사업이 지난 5월 개발 계획 확정 이후 첫 단추를 꿰자마자 난관에 직면했다. 개발이 추진된 이후 13년 만에 처음으로 토지 및 물건 소유주와 협의 보상에 돌입했지만 대부분 합의에 실패했기 때문이다. 특히 구룡마을 내 지장물(개발을 위해 철거해야 하는 간이 건물 등) 중 48%는 소유자가 명확하지 않아 이를 따지는 데 난항이 이어질 것으로 예상된다.
23일 개발 업계에 따르면 서울주택도시공사(SH공사)는 지난 7월과 8월 서울지방토지수용위원회에 개포동 567-1 일대 구룡마을 토지 소유자 121명과 지장물 1659건에 대한 수용재결을 신청했다. 수용재결이란 도시개발사업에서 토지 등 소유자와 협의 보상을 하지 못했을 때 사업 시행자가 땅과 건물 등을 수용하기 위해 밟는 절차다. 이 단계로 넘어가면 지방자치단체의 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회에서 감정평가를 거쳐 추가 협의 보상을 실시한다. 그럼에도 합의가 이뤄지지 않을 경우 법원의 공탁을 통해 강제 수용이 이뤄진다. 2011년 첫 개발 추진 이후 지지부진했던 구룡마을 개발 사업이 협의 보상 단계까지 진척된 것은 이번이 처음이다.
문제는 수용재결 절차를 밟게 된 토지 등 소유자와 지장물이 각각 보상 대상의 52.1%(232명 중 121명), 83.2%(1993건 중 1659건)에 달한다는 점이다. SH공사가 토지 보상비로만 1조 1000억여 원을 책정해 토지 소유자의 평균 보상액이 44억 원에 달하지만 토지주의 절반은 공사가 제시한 금액을 받아들이지 않은 셈이다. 지장물 역시 보상 금액 및 소유 관계를 놓고 이견이 큰 것으로 알려졌다. SH공사 관계자는 “토지는 공시지가라는 기준이 있어 수용재결 절차에 돌입하더라도 합의가 비교적 잘 되는 편이지만 지장물은 감정평가사의 가격 산정으로 보상액을 정했기 때문에 반발이 더 크다”고 전했다. 구룡마을은 대부분의 지장물이 비닐하우스 같은 비공식 거주지다.
무엇보다도 가장 큰 걸림돌은 지장물에 대한 소유자 파악으로 꼽힌다. SH공사가 현재까지 소유자를 확정하지 못한 구룡마을 내 지장물은 약 960건에 이른다. 백준 J&K도시정비 대표는 “지장물은 토지, 건물과 달리 등기가 없어 소유자를 특정하기가 어렵다”며 “소유자 확인이 끝까지 안 될 시 강제 수용을 할 수 있지만 이해관계인들에게 관련 내용을 모두 송달해야 해 까다롭고 기간도 오래 걸린다”고 설명했다. SH공사 관계자도 “사인 간 계약서를 소유 증거로 제시하는 이도 있지만 공식 효력이 있다고 보기 어렵다”며 “(소유자를 명시한) 법원 판결문이 있어야 보상이 가능할 것”이라고 말했다.
우여곡절 끝에 본격화한 구룡마을 사업은 이 같은 ‘보상 리스크’로 인해 당분간 첫삽을 뜨기 어려울 것으로 전망된다. SH공사는 연내 보상을 마무리하고 내년 이주 및 철거에 돌입할 예정이다. 서울시 관계자는 “빠른 사업 진행을 위해 보상이 완료됐거나 지장물이 없는 일부 구역은 우선 착공하는 방안도 검토하고 있다”고 밝혔다. 토지 보상이 잘 마무리되면 SH공사는 구룡마을을 최고 25층 높이, 3520가구 규모의 아파트 단지로 개발할 계획이다.
한편 구룡마을은 1986년 아시안게임과 1988년 서울올림픽을 앞두고 삶의 터전에서 쫓겨난 철거민들이 판자촌을 짓고 자리를 잡으며 형성됐다. 풍수·화재 피해가 반복돼 지난 2011년 민간에서 개발 사업을 추진했지만 무산된 바 있다. 이후 SH공사가 사업 시행자로 나서면서 구룡마을은 2016년에 도시개발구역으로 지정됐다. 이후 약 8년 만인 지난 5월 개발계획 변경안과 경관심의안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하며 사업이 본격화됐다.
