구축아파트 vs 신축아파트, 당신의 선택은?[이시훈 변호사의 돈버는 부동산]

# 서울에 가깝고 교통은 좋으나 30년된 구축인 경기도 내 A지역의 아파트, 서울에서 다소 머나 신도시 지역 내에 지어지고 있는 신축인 경기도 내 B지역의 아파트 중 하나를 고민 중에 있습니다. 두 개 아파트 모두 8억원의 동일한 가격입니다. 둘 다 괜찮아 보이는데, 어떤 아파트를 매수하는 것이 좋을까요?

최근 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 말이 유행하고 있다. 신축아파트에 대한 인기가 폭발적으로 늘어나면서 생긴 신조어이다.

신축아파트와 구축아파트를 구분하는 명확한 기준은 없다. 하지만 요즘에는 새로 짓는 신축아파트가 많지 않은 편이라 대략 10년 내에 지어진 아파트는 신축아파트로 본다. 신축아파트는 구축아파트에 비해 여러 장점을 가지고 있는데, 대표적으로 지하의 여유 있는 주차 공간, 아파트 단지 지상에 자동차 출입이 제한되어 아이를 키우기 안전한 환경, 아파트 내 다양한 커뮤니티 시설 등이 장점으로 손꼽히곤 한다.

얼죽신 현상이 팽배한 지금 이 시기에, 서울에 가깝고 교통이 좋은 경기도 A지역에 위치한 30년된 구축아파트와 서울에서 다소 머나 신도시로 개발 중인 B지역의 신축아파트 중 하나를 선택해야 한다면 어떤 아파트를 선택해야 할까? 얼죽신 현상이 뚜렷한 현재의 유행을 따른다면 B지역의 신축아파트를 선택하는 방안을 고민해볼 수 있겠지만, 만약 당신이 두 곳의 선택지 중 B지역을 선택한다면 아무래도 몇 년 뒤 그 선택을 후회할 가능성이 높다.

부동산 투자를 실행함에 있어서는, 현재의 유행을 고려하기보다는 자신만의 명확한 투자 기준을 가지고 있어야 한다. 부동산을 비교 선택함에 있어서 가장 중요하게 비중을 두어야 할 가치 기준은 무엇일까?

A지역의 구축아파트는 30년이 지났는데 가격이 8억원이다. 보통 30년된 아파트 건물 부분은 이미 노후화되어 사실상 경제적 가치가 거의 없다고 본다. 그런데도 가격이 왜 8억원이나 할까? 약간 과장하여 설명하면, A지역에 위치한 구축아파트의 시장가격 8억원 중 7억9000만원 정도는 땅값일 것이고, 나머지 1000만원 정도만이 건물값일 것이다.



B지역의 신축아파트는 같은 8억원의 시장가격이라고 하더라도, 가격 구성이 완전히 다르다. B지역의 신축아파트 가격을 파헤쳐보면 아마 땅값이 3억원, 건물값이 5억원으로 나뉘어져 있을 가능성이 높다. 요즘은 공사비도 폭등한 까닭에 신축 건물값이 만만치 않기 때문이다.

이런 기준에 비추어 보았을 때, 몇 년 후 두 곳 아파트의 시세는 각 어찌 될까? 신축아파트라도 건물 부분은 시간이 지나면 감가상각을 통해 빠르게 가치가 하락하면서 구축아파트가 될 것이므로, 몇십년이 지나면 건물값은 거의 없는 것과 다름 없게 된다. 결국 땅값만 남는다.

그런데 빠르게 떨어지는 건물값과 달리 땅값은 약간씩이라도 무조건 증가한다. 그렇다면 결국 A지역에 위치한 구축아파트는 구축이라도 그 가치가 꾸준히 계속 올라가지만 B지역의 신축아파트는 땅값이 오르는 속도보다 떨어지는 건물값이 더 커서, 실질적인 부동산의 가치는 점점 더 벌어지게 된다. A지역의 구축아파트가 훨씬 더 비싸지는 것이다. 이런 차이가 발생하는 것은, 같은 경기도에 위치해 있다 하더라도 A지역의 입지가 B지역의 입지보다 훨씬 우월하고 그로 인해 땅값이 훨씬 비싸기 때문에 그런 것이다.

부동산 가치의 본질은 땅값에 있고, 땅값을 좌우하는 것은 결국 입지이다. 입지는 쉽게 설명하면 결국 서울에 대한 접근성이라 할 수 있다. 이러한 부동산의 가치를 구성하는 본질을 깨달아야 위와 같은 비교적 단순한 양자 선택지에서도 어렵지 않게 올바른 투자 결정에 이를 수 있다. 얼죽신이라는 한때의 유행 같은 기준만을 가지고 투자 결정을 하게 되면 잘못된 의사결정을 하게 될 확률이 높아진다.

어떤 분야이든 항상 기본과 원칙에 충실해야 좋은 성과가 따른다. 부동산 투자에서 있어서 가장 중요하게 고려해야 할 요소는 입지와 땅값이다. 신축이라는 포장지는 당장은 대단한 것처럼 보일지 몰라도, 10년만 지나면 그 포장지는 다 해지게 되고 그제서야 포장지 내에 있는 본질이 무엇인지 보이게 된다.

부동산 투자의 기본과 원칙만 기억한다면, 앞으로 임하는 부동산 투자에 있어서 대단한 성공까지는 아니라도 최소한 대단한 실패까지는 절대 겪지 않을 것이다.



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