공시가 현실화율 동결에도…강남 보유세 20% 껑충

정부가 과도한 세 부담을 막기 위해 내년 부동산 공시가격 시세반영률(시세 대비 공시가격 비율)을 동결하기로 했다. 다만 올해 들어 집값이 크게 상승한 서울 강남권 아파트 소유자들의 보유세는 20% 이상 증가할 것으로 예상된다.

국토교통부는 19일 국무회의에서 ‘2025년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안’을 보고했다고 밝혔다. 이번 수정안은 내년도 공시가격을 인위적인 시세반영률 인상 없이 부동산 시세 변동만 반영해 산정하기 위한 조치다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세·건강보험료 등을 부과하는 기준이다. 과거 문재인 정부는 2020년 공시가격(공동주택 기준)을 2030년까지 시세의 90%까지 높이도록 규정한 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 시행했다.

그러나 시세반영률이 높아지면서 세 부담이 급격히 늘었고, 집값이 떨어지는 상황에서도 공시가격이 오르는 부작용이 발생했다. 이에 현 정부는 올 9월 공시가격 현실화 로드맵을 폐지하겠다고 밝혔지만, 이를 위한 부동산 공시법 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하자 임시방편으로 동결 카드를 꺼낸 것이다.

이에 따라 내년 공시가격 시세반영률은 올해와 마찬가지로 2020년 수준인 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%다. 내년도 공시가격은 올해 말 시세와 내년도 시세반영률을 곱해서 산정하는데, 시세반영률이 올해와 동일한 만큼 아파트값이 오른 만큼만 공시가격이 상승하는 구조다.



국토부에 따르면 공동주택 평균 가격 변동률이 1.52%라고 가정하고 현실화 로드맵을 적용했을 때 올해 시세 15억 원(공시가 11억 2900만 원)인 아파트의 내년 공시가격은 11억 4600만 원이다. 이는 현실화 로드맵을 적용했을 때(13억 7000만 원)보다 2억 2400만 원 낮은 금액이다.



다만 올해와 비교해 내년 보유세는 큰 폭으로 오를 것으로 보인다. 집값이 크게 상승했기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 이달 둘째 주까지 서울 아파트 매매가격은 4.35% 올랐다. 고가 아파트가 많은 서초구(8.21%)와 강남구(6.66%), 송파구(7.31%)의 상승 폭은 서울 평균을 웃돈다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원이 내년 공시가격 시세반영률과 현재 시세 등을 토대로 모의 계산을 해본 결과 서초구 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자의 경우 내년에 총 1236만 원의 보유세를 내야 할 것으로 분석됐다. 이는 올해 납부 추정액(993만 원)보다 약 24% 오른 금액이다. 이 주택형의 시세는 지난해 말 33억 원에서 올 9월 39억 원으로 뛰었다.

다만 연말까지 아파트 값 변동에 따라 보유세 규모는 달라질 수 있다. 서울 아파트 매매가격은 올 상반기에 상승세를 보이다 대출 규제가 강화된 하반기부터 약세를 나타내는 추세다. 내년 공동주택 공시가격은 내년 1월 1일을 기준으로 3월에 공개된다.

박상우 국토부 장관은 “공시제도의 안정성 확보와 국민의 경제적 부담 경감, 국민의 혼선과 불편 방지 등을 위해서 내년도 공시를 위한 기존 현실화 계획의 수정이 필요하다”며 “합리화 방안의 조속한 적용을 위해 현재 국회에 상정된 부동산 공시법이 개정될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.