서울 노원구 상계5구역의 노후 주택 너머로 노원롯데캐슬시그니처(상계6구역) 아파트 단지가 보이는 모습. 뉴스1서울 노원구 상계동 끝자락의 재개발 구역에서 조합원이 환급금을 받을 수 있다는 관측이 나왔다. 규제 완화책을 적용해 용적률을 높이는 방향으로 정비계획 변경을 추진하고 있는 가운데 추정 비례율이 113%로 제시됐기 때문이다. 물론 정확한 분담금 규모는 입주 시점에야 알 수 있지만, 상계재정비촉진구역(상계뉴타운)이 서울시의 사업성 개선 조치에 힘입어 ‘틈새 투자처’로서 입지가 뚜렷해지고 있다는 평가가 나온다.
1일 정비 업계에 따르면 노원구 상계동 5-16번지 일대 상계1재정비촉진구역(상계1구역)은 최근 재정비촉진계획 변경을 위한 주민 공람을 마쳤다. 상계1구역이 속한 상계재정비촉진사업은 지하철 4호선 불암산역 일대 약 60만㎡ 토지를 6개 구역으로 나눠 재개발하는 사업이다. 이미 입주를 완료한 4구역(노원센트럴푸르지오)과 6구역(노원롯데캐슬시그니처)을 제외하면 1구역이 속도가 가장 빠르다. 1구역은 지난달 23일 관리처분인가를 받아 올해 철거를 앞두고 있으며 조만간 정비계획 변경안에 대해 서울시 심의도 받을 예정이다.
이번 정비계획 변경이 주목받는 것은 조합 계획대로 시 심의를 통과할 경우 사업성이 크게 개선되기 때문이다. 상계1구역은 서울시가 7월 내놓은 신규 재정비촉진사업 수립기준을 반영해 당초 215%로 계획한 용적률을 260%로 높일 계획이다. 앞서 시는 재정비촉진구역에 적용하는 기준 용적률을 최대 30%포인트로 늘리고, 법적 상한 용적률도 국토계획법의 1.2배까지 상향한 바 있다. 즉 기본적으로 주는 기준 용적률과 최대로 줄 수 있는 법적 상한 용적률을 모두 높여주기로 한 것이다. 정비사업에서 용적률은 임대주택 건설 등 의무 사항을 이행할수록 올라가기 때문에 기준 용적률이 높을수록 기부채납이 줄어드는 효과가 생긴다.
이에 따라 상계1구역 조합도 이번 변경안을 준비하며 기준 용적률을 최대한 올리기 위해 소형주택 공급(10%포인트), 저출산 및 양육지원시설 설치(10%포인트), 사업성 보정 인센티브 적용(10%포인트) 등 세 개의 항목을 활용했다. 그 결과 건축 규모가 기존 1388가구에서 1746가구로 358가구 늘어났다.
무엇보다도 추정 비례율이 113%로 기존(100%)보다 13%포인트 높아져 일부 조합원이 환급금을 받을 가능성이 생겼다. 정비사업에서 비례율이 100%를 넘으면 보통 사업성이 있다고 평가된다. 실제로 조합이 이번 변경안에서 추산한 바에 따르면, 전용면적 84㎡ 분양가 수준의 감정평가를 받은 조합원이 실제로 84㎡ 주택을 분양받을 경우 약 1억 1500만 원을 환급받을 수 있다. 다만 조합이 마련한 용적률 상향 계획은 시 심의를 받는 과정에서 달라질 수 있다. 정확한 분담금 규모 또한 실제 공사비와 최종 분양가가 확정돼야 알 수 있기 때문에 아직은 추정에 불과하다.
그럼에도 시장의 관심은 높아지는 분위기다. 불암산역 인근의 한 공인중개업소 관계자는 “상계1구역은 관리처분인가가 나기 직전에 거래가 꽤 이뤄졌다”며 “가격이 서울에서 낮아 젊은 층의 관심이 많은 편”이라고 전했다. 일대 공인중개사들에 따르면 1구역 다음으로 속도가 빠른 2구역과 5구역은 전용면적 84㎡ 분양이 예상되는 매물 시세가 2억 원 후반대~3억 원대로 형성돼 있다. 임대 보증금을 제외한 초기 투자금은 대부분 3억 원을 넘지 않는다. 김제경 투미부동산컨설팅소장은 “상계 재개발은 서울에서 소액 투자가 가능한 몇 안 되는 곳”이라며 “2구역과 5구역도 관리처분인가를 앞두고 있어 사업이 많이 진척된 것도 장점”이라고 설명했다.
사업성 개선에 대한 기대감이 커지며 다른 구역들도 규제 완화 내용을 반영하기 위한 정비계획 변경에 나서고 있다. 2구역, 5구역은 사업성 보정계수 등을 적용해 기준 용적률을 높일 계획이다. 공공 재개발 방식인 3구역은 국회에서 공공 정비사업 용적률 상향 관련 법안이 통과되면 이를 적용할 방침이다. 단 김 소장은 “10·15 규제로 투기과열지구에서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 제한된다”며 “매도가 어려워질 수 있다는 사실을 감안하고 투자해야 한다”고 강조했다.
