정부와 민간이 함께 출자하는 한국주택저당㈜가 올해 설립될 예정이어서 주택수요자들의 내집 마련 부담이 한층 가벼워질 전망이다.한국주택저당은 시중은행등 금융기관으로부터 주택저당증권(MBS:MORTGAGE BACKED SECURITIES)을 사들인 뒤 이를 바탕으로 증권을 발행하는 업무를 담당하게 된다.
MBS는 금융기관이 주택자금을 대출해주는 대가로 확보한 주택저당권을 근거로 발행하는 증권이다. 금융기관은 MBS를 발행해 대출금을 회수하고 이 돈을 다시 새로운 주택자금 수요자에게 대출해준다.
주택저당증권 유동화제도가 도입되면 주택수요자들은 집값의 70~80%에 달하는 돈을 낮은 이자로 빌려 주택을 구입하거나 분양받을 수 있다. 금융기관에서 빌린 돈은 20~30년간 나눠 갚으면 된다.
◇가상사례=감정가 1억원짜리 집에 살고 있는 사람이 새 아파트를 분양받아 이사하려는 경우를 가정해보자.
계약금이야 어떻게든 마련할 수 있겠지만 3~6개월마다 돌아오는 중도금 납부가 부담스러울 수밖에 없다. 집을 팔아 일시불로 지급하고 싶어도 아파트가 완공될 때까지 가 있을 곳이 마땅찮다.
또 시중은행이나 할부금융사를 통해 중도금 대출을 받자니 2~3년만에 갚아야 하는데다 높은 이자가 부담스럽다.
이런 경우 시중은행을 찾아가면 기존 주택을 담보로 연리 13%에 20~30년 분할 상환조건으로 7,000만~8,000만원까지 빌릴 수 있다.
시중은행은 저당잡은 집을 근거로 MBS를 발행해 유동화중개기관인 한국주택저당에 넘기면 연리 12~12.5%에 20~30년 분할상환조건으로 7,000만~8,000만원의 자금을 빌리면 된다. 이때 시중은행은 0.5~1%의 이자 수익을 올리게 된다.
한국주택저당은 시중은행으로부터 넘겨받은 증권을 근거로 상환조건과 수익률이 다른 다양한 형태의 증권을 발행, 국내외 채권시장에 내다팔아 수익을 올린다.
융자금을 반환할 때도 시중은행 일반대출에 비해 부담이 덜한 편이다. 연리 13%에 20년 분할상환조건으로 7,000만원을 빌린 수요자라면 매달 105만원의 원리금을 갚아나가면 되기 때문이다.
◇보완점=주택저당증권 유동화제도가 도입된다 하더라도 내집을 가지고 있지 않거나 새 아파트를 분양받은 수요자들은 별다른 혜택을 볼 수 없다.
소유권 이전등기가 완료된 주택을 담보로 돈을 빌려주기 때문이다. 따라서 유동화중개기관과 시중은행의 전·월세 세입자를 위한 특별대출상품 개발이 뒤따라야 할 것으로 보인다.
또 유동화중개기관이 국내외 투자자들이 안심하고 채권을 사고 팔 수 있는 공신력을 확보해야 이 제도의 활성화를 도모할 수 있다. 그래야만 채권시장에서의 증권 회전율이 높아져 주택자금이 원활히 공급될 수 있기 때문이다.
미국의 경우 패니매(FNMA)·지니매(GNMA)·프레디 맥(FREDDIE MAC) 등의 중개기관을 두고 있는데 지니매는 정부기관이며 패니매와 프레지 맥은 정부가 법률로 안정성을 뒷바침하고 있는 것도 이같은 맥락에서다.
