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Q=경기도에 거주 중인 50대 중반 자영업자입니다. 노후 대비를 위해 다세대 주택을 경매 낙찰 받았는데요. 임차인이 외국인이었습니다. 보증금을 올리고 월세 수익을 얻어야 하기 때문에 인도명령청구나 명도소송을 고려하고 있지만 이 임차인의 전입일이나 권리 순서에 따른 대항력을 판단하기가 쉽지 않아서 조치를 취하지 못하고 있습니다. 어떻게 해야 할까요?
A=현행 법률 상 외국인 임차인이라 해도 주민등록법상 적법한 임대차 계약을 유지하는 경우 내국인과 동일한 임차보증금을 배당 받을 수 있고 법적 보호도 받을 수 있습니다. 이에 따라 낙찰자 역시 인도명령이나 명도소송을 통한 법적 대처가 가능합니다.
문제는 이 같은 조치가 외국인이 자신의 권리신고를 했을 때, 즉 자신의 인적사항을 법원에 신고했을 때만 해당된다는 것입니다. 만약 법원에 권리신고를 하지 않은 외국인 임차인이 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.
먼저 인도명령을 하기 위해서는 인도명령 대상자에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 명도소송의 경우에도 마찬가지입니다. 명도소송에는 인적사항 기재가 필수인데 이를 모른다면 소를 제기할 수 없기 때문입니다.
따라서 문제를 해결하려면 외국인 임차인의 법적 지위와 대항력 유무를 따져보는 게 첫번째 순서입니다. 이를 위해 찾아볼 곳은 동사무소나 구청이 아니라 '출입국관리사무소'입니다. 주민등록법 시행령 제6조에 따르면 '외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국관리법에 의한 외국인등록으로써 갈음'하기 때문에 외국인등록이 곧 주민등록신고와 같은 효력을 갖게 됩니다.
이와 관련한 서울지법 판례에 따르면 '외국인이 주택을 임차해 출입국관리법에 의한 체류지변경신고를 했다면 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다'고 명시돼 있습니다. 결국 외국인 임차인의 대항력은 출입국관리사무소를 통해 확인이 가능한 것입니다.
이렇게 외국인 임차인의 권리관계 순서를 알고 나면 그 후로는 문제 해결이 쉽습니다. 경매 낙찰로 인해 권리가 소멸하는 임차인이라면 인도명령청구를, 선순위임차인이라면 보증금을 돌려주고 주택을 돌려받으면 됩니다. 만약 대항력이 없으면서도 버티고 나가지 않을 때는 명도소송을 통해 해결할 수 있습니다.
