[경매 ABC] ③ 권리분석

Q=갓 경매에 입문한 초보자입니다. 입지가 좋고 가격이 저렴한 경매물건을 발견했는데 전문 지식이 없어 권리분석 단계에서 막혔습니다. 권리분석은 어떻게 해야 하나요? A=권리분석은 적절한 낙찰가격을 산출하기 위해 경매가 진행되는 최저가에서 '빼기와 더하기'를 하는 것이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 권리분석을 통해 여러 관심 물건들 중 실제 입찰할 만한 물건과 그렇지 않은 것을 구별하고 가격이 얼마나 떨어졌을 때 응찰할지 타이밍을 정하는 것입니다. 경매 물건에 대한 권리분석이 중요한 이유는 일반적인 부동산에 비해 권리관계가 복잡한 것들이 많기 때문입니다. 게다가 주인과 대화가 어렵고 의견을 조율해줄 중개인도 없는데다 분석에 대한 책임이 응찰자에게 있으니 권리분석을 얼마나 제대로 했느냐에 따라 경매의 성패가 갈리기도 합니다. 권리분석은 두 가지 질문에 대한 해답을 도출하는 것입니다. ▦낙찰되면 소유권 이전에 문제가 없는가 ▦낙찰자에게 인수되는 사항은 무엇인가가 그것입니다. 만일 낙찰자가 인수해야 하는 권리관계나 비용 등이 있으면 이를 해결하기 위해 추가 비용이 들어가므로 이를 정확히 계산할 수 있어야 손해를 막을 수 있습니다. 권리분석의 시작은 말소되는 권리와 인수해야 할 권리를 찾는 것입니다. 이때 기준은 저당ㆍ근저당ㆍ압류ㆍ가압류ㆍ담보가등기ㆍ경매기입등기 여섯 가지 중에서 등기 날짜가 가장 빠른 권리입니다. 등기상에 이보다 앞선 다른 권리가 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 하고 나중인 것은 소멸된다는 원칙을 기억하기 바랍니다. 경매물건의 90%는 이 원칙에서 벗어나지 않습니다. 예컨대 말소기준권리보다 빠른 선순위 전세권자가 있다면 이 전세권자의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 하며 전세계약기간도 보장해 줘야 합니다. 다만 선순위 전세권자가 법원에 배당요구를 했다면 낙찰대금에서 배당을 받고 말소가 되기 때문에 낙찰자가 이를 부담하지 않아도 됩니다. 한편 말소기준권리 이후라도 예고등기는 예외적으로 소멸되지 않고 인수될 수도 있는 만큼 유의해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 여부도 따져 봐야 합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 보증금을 물어줘야 합니다. 그러나 임차인이 확정일자를 받았고 배당신청을 했다면 법원에서 배당을 받게 됩니다.