오는 3월부터 집값의 30%만 있으면 나머지는 집을 담보로 최고 2억원까지 빌린 뒤 10~20년 동안 나눠서 갚을 수 있는 `모기지론`이 시행된다. 이에 따라 종전 은행권의 주택구입자금대출과 국민주택기금으로 지원하는 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출 등을 포함해 집을 장만하거나 늘려갈 때 이용할 있는 주택대출 상품의 선택폭이 더 넗어진다.
그러나 각각의 주택대출 상품마다 장단점이 있는 만큼 돈을 빌릴 때는 자신이 처한 상황과 앞으로의 상환계획 등에 맞춰 꼼꼼하게 비교한 뒤 신중하게 상품을 골라야 한다. 서민들의 내 집 마련을 앞당겨 줄 것이라는 기대를 모으고 있는 모기지론을 포함해 주택대출 상품에 전반에 대해 자세히 알아보자.
◇모기지론= 모기지론은 일반적으로 알려진 것과는 달리 소득이 낮은 서민들보다는 일정액 이상 고정수입이 있는 중산층에 더 적당하다. 이 상품은 고정금리를 적용하기 때문에 금리상승에 따른 부담이 전혀 없고 만기(최장 20년)가 길어 장기적인 재정계획을 세울 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 만 20세만 넘으면 무주택자는 물론 1가구 1주택자도 모기지론을 이용할 수 있다. 25.7평 이하 국민주택을 담보로 대출을 신청하면 우선적으로 지원 받을 수도 있다. 아울러 최고 집 값의 70%까지 빌려주기 때문에 주택가격의 30%만 있으면 집을 장만할 수 있다. 다만 2가구 이상을 보유한 사람이나 6억원이 넘는 고가주택을 사는 경우에는 모기지론을 이용할 수 없다.
모기지론은 그러나 소득이 많지 않은 근로자와 서민들에게는 자칫 `그림의 떡`이 될 가능성도 있다. 우선 예상되는 대출금리가 연 7%대로 높다. 현재 은행에서 취급하는 3년짜리 주택담보대출은 금리가 연 6.5%(변동금리)이며 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출의 금리도 연 6%에 불과하다. 모기지론은 또 집 값의 70% 내에서 최고 2억원까지 빌릴 수 있지만 매월 갚아야 하는 대출원리금이 월평균 소득의 3분의 1을 넘지 못하도록 돼있어 소득수준이 낮은 서민들은 대출금액이 줄어들 수 밖에 없다. 예를 들어 1억5,000만원을 대출 받으려면 연간소득이 최소한 4,000만원 이상이어야 한다. 원리금 균등분할 상환 조건이어서 매월 갚아야 하는 금액이 적지 않다는 점도 부담스럽다. 1억5,000만원을 대출 받는다면 매월 약 100만원(소득공제 감안)씩 20년 동안 갚아 나가야 한다.
◇은행 주택대출= 은행에서 취급하는 주택구입자금대출은 대출자격에 제한이 없고 3년 이내 단기대출이 가능하다는 장점이 있다. 돈을 갚는 방법도 만기일시상환(이자만 내다가 원금은 만기일에 갚거나 연장)과 원리금균등분할상환(매월 원금과 이자를 함께 갚는 방식)등으로 다양해 자신의 소득과 상환능력에 맞춰 대출을 받을 수 있다. 그러나 이 상품 역시 주택투기지역에서의 10년내 대출인 경우에는 대출담보비율(LTV)이 40%로 제한돼 대출금액이 줄어들고 대출기간이 15년 이내인 경우에는 소득공제를 받을 수 없다는 단점이 있다. 대출금리는 변동금리의 경우 연 6.5%(3년 기준)로 모기지론에 비해 낮은 편이지만 앞으로 금리가 오를 경우에는 대출이자 부담이 늘어나게 된다.
◇근로자ㆍ서민을 위한 주택구입자금대출= 연소득이 3,000만원이고 6개월 이상 무주택자인 세대주에게 빌려주는 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출은 대출한도가 최고 1억원인 것을 제외하면 장점이 가장 많은 대출이다. 우선 대출금리가 연 6%정도로 모기지론보다 1% 포인트 가량 낮다. 변동금리여서 금리가 오르면 이자부담이 늘지만 무주택자를 위한 정책자금 대출인 관계로 금리가 급등하지 않는 한 대출금리를 쉽게 올리지 않는다. 또 20년 만기 대출상품이면서 최고 3년까지 거치기간을 인정해 주기 때문에 대출초기에 상환부담을 줄일 수 있다. 3년간은 이자만 내고 그 후부터 원리금 분할상환 등으로 갚아나갈 수 있다는 얘기다. 이밖에 모기지론이나 은행 대출과는 달리 언제 상환하더라도 중도상환 수수료가 없다. (도움말 =서춘수 조흥은행 재테크팀장)
<이진우기자 rain@sed.co.kr>
