Q.
서울에 거주하는 이진수(52ㆍ가명)씨는 공장 설립을 목적으로 충청도 소재 토지를 매입할 계획이다. 중개업소에서 입지가 양호한 토지를 소개 받았으나 도로에 접하지 않은 맹지다. 토지사용승낙서를 확보하면 공장을 건축할 수 있다는데 매입해도 되는지 고민이다.
A.
맹지(盲地)란 한자 문구대로 해석하면 눈먼 토지다. 사람이 다닐 수 있는 토지라도 건축법상 도로가 확보되지 못하면 건축을 할 수 없다. 현황상 맹지는 지적도상에 도로가 있으나 현재 도로로서의 기능을 상실한 것을 말하며, 공부상 맹지는 지적도상에 도로가 없는 것을 말한다. 양자 모두 건축허가를 받는 것은 불가능하나 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 현황상 맹지는 도로 기능을 회복시키면 되고 공부상 맹지라도 하천을 복개해 도로를 확보할 수 있다면 건축행위가 가능하다.
주로 문제가 되는 것은 타인의 토지를 지나야만 도로가 확보되는 경우다. 일반적으로 남의 토지를 매입하는 것보다 ‘토지사용승낙서’를 받아 도로를 확보하는 방법이 저렴하기 때문에 활용도가 높다. ‘토지사용승낙서’란 토지를 타인이 사용하도록 허락한다는 내용인데 타인의 토지를 매입하지 않고 건축허가를 받을 때 주로 이용된다. 이때 반드시 토지소유자의 인감도장과 인감증명서를 받아둬야 한다.
또 토지사용승낙서에 받아둬야 할 토지면적은 건축물을 건축하기 위해 필요한 도로가 너비 4m 이상이라는 점을 감안해 확보해야 한다. 만약 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물을 계획하고 있다면 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다는 점을 고려해야 한다(건축법 시행령 제28조 참조). 특히 막다른 도로의 길이에 따라 요구되는 도로 너비도 다르기 때문에 토지사용을 승낙 받으려는 토지의 면적은 여유 있게 받아두는 것이 안전하다.
결국 이씨가 매입하려는 토지가 맹지라도 ‘토지사용승낙서’를 통해 건축허가를 받는데 필요한 토지면적을 확보하면 공장을 건축할 수 있다. 다만 도로 확보를 위한 토지사용승낙서의 경우 영구적 권리가 아니기 때문에 도로로 이용되는 토지가 경매 등으로 소유주가 변경되면 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 비용이 들더라도 남의 토지를 매입하는 방법도 고려해 볼 필요가 있다.
