Q: 전 2개월 전에 강원도 양양에 임야 4만 평을 팔았습니다. 계약금, 중도금은 제때 받았는데, 매수인이 차일피일 잔금을 지급하지 않고 있습니다. 문제는 최근 정부가 부동산정책을 내놓으면서 양도소득세 부담을 높인 것입니다. 토지의 개별공시지가가 급상승할 것으로 예상돼 제 양도소득세 부담이 갑자기 커지게 생겼습니다. 손해를 배상 받을 수 있는지요?
A: 결론적으로 매수인에 대해 손해를 청구할 수는 있지만, 청구를 할 때 일정한 요건과 절차가 필요합니다. 민사상 손해는 통상손해와 특별손해로 구분할 수 있습니다. 통상손해는 계약위반으로 인해 통상적으로 발생할 수 있는 손해인데, 이러한 손해는 계약위반자인 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었는지 여부를 불문하고 당연히 손해배상청구가 가능합니다. 반면, 특별손해는 계약위반으로 인해 통상적으로 발생하는 손해가 아닌 경우로, 이 손해는 그 발생사실을 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에만 청구가능 합니다.
귀하의 경우와 같은 손해는 특별손해로 해석하는 것이 지금까지의 판례입니다(대법원 2005다5897호). 따라서 매수인이 이러한 사실을 구체적으로 알 수 있도록 하는 여러 가지 적극적인 조치를 취하실 필요가 있습니다. 양도소득세를 계산한 세무사의 확인서 등을 첨부한 내용증명 우편을 보내시는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 만약 이러한 조치를 적절히 못하게 되면 실제 손해에 불구하고 대금납부 지연에 따른 통상손해, 즉 법정이자인 연5%의 지연이자만을 받으실 수 밖에 없는 처지가 될 수 있습니다.
이런 조치는 적절한 손해배상을 받기 위해서 도움이 될 뿐만 아니라, 손해배상에 부담을 느낀 매수인으로 하여금 계약이행에 적극적으로 나오게 만드는 역할도 할 수 있다는 점에서 활용하실 필요가 있습니다.
