◎주택경매 당할때 우선변제 못받을수도최근 대법원이 경매로 넘어간 주택의 세입자가 전세보증금 전액을 변제받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다는 판결을 내려 법원 경매에 일대 혼란을 낳고 있다. 경매컨설팅업체에 문의 및 항의전화가 쇄도, 일부 업체는 업무가 마비될 정도다.
이에 대해 대법원측은 「경매주택 전세보증금 전액변제 판결」이 모든 세입자에게 적용되는 것은 아니고 대항요건을 갖춘 세입자에게만 적용된다고 설명했다. 판결취지를 문답풀이로 알아본다.
이번 판결의 적용대상은.
▲이사를 했을 경우 가장 기본적인 사항인 전입신고를 저당권 설정보다 먼저 한 세입자에게만 해당한다. 전입신고 이전에 다른 사람이 먼저 저당권을 설정했다면 이번 판례가 적용되지 않는다.
전입신고만 저당권자보다 먼저 하고 확정일자를 나중에 받았다면.
▲보호받을 수 있다. 새 주인을 상대로 소송을 벌여 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.
반대로 확정일자를 저당권자보다 먼저 받았으나 전입신고를 늦게 해도 보호대상이 되나.
▲세입자 보호의 가장 기본이 되는 입주와 전입신고가 저당권자보다 앞서야 한다. 확정일자만 먼저 받았고 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없다.
전입신고와 확정일자를 받기전에 저당권이 먼저 설정돼 있다면.
▲역시 보호받지 못한다. 따라서 세입자는 전세계약시 반드시 제3자의 저당권이 설정돼 있는지를 알아봐야 한다.
전입신고를 저당권자보다 늦게 하면 전혀 보상을 받을 수 없나.
▲주택임대차보호법이 규정하는 소액세입자는 일부를 보상받을 수 있다.
지난 95년 10월 개정된 주택임대차보호법시행령에 따르면 서울시와 광역시에서 3천만원 이하의 전세금으로 세든 사람은 1천2백만원까지, 나머지 지역 2천만원 이하의 세입자는 8백만원까지 채권순위와 관계없이 우선 변제받을 수 있다.<전광삼 기자>
