Q. 1년 전 박모씨는 사정상 본인 이름으로 전세 집을 계약하고 친구에게 다시 전세(전대)를 주었다. 그래서 집주인에게는 처음부터 상황을 설명하고 계약서에 전대에 대한 승낙을 받아놓았다. 박씨의 친구는 직접 거주하고 전입신고를 한 상태이다. 그런데 최근 집주인이 바뀌면서 방을 빼달라고 요구했다. 박씨는 주민등록이전을 하지 않아 대항력이 없어 계약기간은 남아 있지만 방을 빼주어야 하는지 고민이다.
A. 대항력이란 주택을 임대ㆍ차 하는 기간에 주택소유권의 변동이 생기더라도 임차인이 새로운 집주인에게 임차권의 승계·존속을 주장해 이를 사용하거나 수익할 수 있는 효력을 말한다. 대항력을 취득했다면 주택 소유자가 바뀌어도 계약기간까지 주택을 점유하여 거주할 수 있는 권한이 있다.
이러한 대항력은 임차인이 주택을 인도 받아 점유하고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 참조). 이 사례의 경우 임차인 박씨는 주택에 입주하거나 주민등록을 마친 바 없어 대항요건을 갖추지 않은 상황이다. 하지만 이 경우라도 주택 소유자에게 적법하게 전대를 승낙 받았고 전대 받은 임차인(박씨의 친구)이 대항요건을 갖추었다면 임차인 박씨도 대항력을 취득한다고 판시하고 있다(대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 참조).
그 이유는 대항 요건인 주택인도와 주민등록이전을 마쳤다면 주택이 임대차로 사용되고 있다는 사실을 확인할 수 있기 때문이다. 박씨가 대항요건을 갖추지 못했다고 해도 집주인의 승낙으로 전대 받은 임차인이 주택인도와 주민등록 이전을 마쳤다. 이 사실로 주택임대차가 충분히 공시되었다고 판단할 수 있으며 마땅히 다르게 공시할 방법도 없다. 또 이러한 이유로 제3자인 새로운 집주인이 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없다. 주택임대차보호법의 목적이 서민 주거생활 안정을 보호하려는 것이기 때문이다.
따라서 박씨가 집주인의 승낙을 받아 친구에게 주택을 전대하고 그 친구가 주택을 인도 받아 주민등록을 마쳤다면 그 때부터 박씨도 제3자에 대한 대항력을 취득했다고 봐야 한다.
