전국 586만가구의 단독, 다세대, 중소형 연립주택 가격이 개별 공시돼 이에 따라 거래세ㆍ양도소득세의 과세표준이 획기적으로 바뀌었다. 개별주택가격 공시제도로 인한 궁금증을 문답으로 풀이했다.
-다가구 주택과 다세대 주택은 어떻게 구분됐나.
▦다가구 주택은 단독주택으로 시ㆍ군ㆍ구에서 가격을 공시하지만 다세대 주택은 공동주택으로 건설교통부에서 가격을 낸다. 구분 여부는 세대마다 소유권을 갖느냐에 따라 다르다. 건물이 구분 소유돼 있으면 다세대 주택에 해당된다.
-상가와 주택이 혼합된 건물은 어떻게 공시되나.
▲상가와 주택이 혼합된 건물은 주택 부분에 대해서만 공시주택가격이 산정, 공시됐다. 상가 부분은 따로 부동산 관련세금의 과표가 산정된다. 예컨대 부동산 보유세의 경우 부속토지는 공시지가를, 상가건물은 과세시가 표준액을 각각 과표로 활용한다.
-토지소유자와 건물소유자가 다른 주택은 어떻게 하나
▲토지와 건물의 소유자가 각각 다르더라도 하나의 가격만 공시된다. 다만 실제 세금이 부과될 때는 과세당국이 소유자별로 적정한 비율을 정해 세액을 산정한다.
-공시기준일은 언제인가.
▲가격공시의 기준일은 1월1일이다. 이후 가격변동이 생기거나 신축ㆍ멸실 등이 발생하더라도 가격조정은 내년에 이뤄진다. 다만 지방세법에 따라 1월1일 이후 신축ㆍ멸실이 발생하면 시ㆍ군ㆍ구청장이 별도로 가격을 산정할 수 있다.
-공시가격이 시세에 비해 지나치게 높거나 낮아 조세형평이 침해될 수 있다는 주장도 있는데.
▲공시가격은 시가 80% 수준으로 지역별로 균형 있게 산정됐다. 다만 서울시 뉴타운 예정지나 개발호재가 있는 일부 지역의 소유자들은 호가와 대비, 가격이 낮다는 의견을 제출했다. 공시가격은 적정시가를 반영해 과세자료로 활용되기 때문에 실거래 가능한 가격을 초과하는 투기적 호가는 반영이 안됐다.
-당초 발표된 가격공시 대상 가구 수와 이번 공시 가구 수가 다른데.
▲지난해 하반기 보유세제 개편 때 전국 공시대상 주택가구를 1,309만가구로 집계한 바 있다. 하지만 다시 계산한 결과 주택 수는 1,258만가구였다. 지난해에는 주택건설가구 수 등을 추정해 계산했지만 미준공 등으로 주택재고에 포함되지 않은 물량이 있었고 지난해 이후 신축ㆍ멸실된 물량이 이번에 반영됐다.
-주택마다 공시주체가 다른 이유는.
▲단독주택은 평가방식상 부득이하게 표준주택은 건교부가 가격을 공시하고 개별주택은 시ㆍ군ㆍ구가 가격을 매겼다. 지가산정도 이런 방식이다. 올해는 표준주택을 제외한 단독주택은 시ㆍ군ㆍ구에서, 다세대 및 중소형 연립주택은 건교부에서, 아파트와 165㎡ 이상 대형 연립주택은 국세청에서 가격을 공시한다. 하지만 내년부터는 국세청이 고시하던 공동주택도 건교부가 맡게 돼 모든 공동주택 가격이 일원화되게 됐다. 다만 투기발생지역 등의 아파트 등에서 행해지는 수시고시는 현행대로 국세청이 담당한다.
-개별주택 가격조사가 졸속시행됐고 표준주택 수가 부족하다는 지적이 있는데.
▲일각에서 현장확인 없이 개별주택의 특성을 조사했다는 주장이 있었지만 개별주택 특성조사에 공부확인과 현장조사가 병행됐고 시ㆍ군ㆍ구도 적극 현장조사에 참가했었다. 인력은 전국적으로 7,700여명의 조사요원이 투입돼 1인당 700가구 정도를 조사, 적정한 수준이었다. 조사기간도 충분했다. 표준주택 수가 늘어나면 비용이나 조사기간 등에 문제가 발생한다. 하지만 향후 공시된 개별주택에 대해 정밀 재분석을 실시해 표준주택의 분포 적정성 등을 높이겠다.
