 | | 도시형생활주택의 내부 모습은 소형 오피스텔과 비슷하지만 적용되는 법과 관련 세금 등은 전혀 다르기 때문에 꼼꼼한 점검이 필요하다. |
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소형 주택 인기를 입고 도시형 생활주택이 빠르게 투자 상품으로서 입지를 굳혀가고 있다. 청약에서 수대 일의 경쟁률을 기록하는가 하면, 선착순 분양 주택은 며칠 사이에 모두 팔려나가기도 한다. 전문업체의 투자 설명회에는 인파가 몰리고 있다.
하지만 일부에서는 인기에 거품이 끼었다는 주장을 제기하고 있다. 역세권을 중심으로 우후 죽순 들어서고 있어 공급과잉 가능성이 있는데다 주차장 등 기반시설 또한 부족해 주거환경이 열악해질 수 있기 때문이다.
이처럼 상반된 정보 속에서 도시형 생활주택을 어떻게 투자해야 할까. 도시형 생활주택이 어떤 상품이며, 오피스텔 등 종전 수익형 부동산과의 차이점, 투자 요령과 유의점 등을 짚어본다.
稅부담 적고 소액 투자로 연 6~7% 임대 수익 '거뜬'
사업자 등록땐 취득세등 면제 청약통장 없어도 분양 가능
전용면적 20㎡ 이하 주택은 다주택 규제도 안받아 매력
주차장 등 기반시설 부족 흠 2~3년후 공급 과잉 우려도
도시형 생활 주택이 날개를 달았다. 저 금리에 갈 곳을 찾지 못한 시중 자금이 1~2인 가구 급증과 전세가 상승, 규제 완화라는 3박자와 맞물려 도시형 생활주택의 인기로 이어지고 있는 것이다. 1억~2억원 정도의 비교적 소액 투자로 연 6~7%의 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자들은 도시형 생활주택 모델하우스로 발길을 옮기고 있다. 건설사들은 때를 놓칠세라 역세권을 중심으로 도시형 생활주택을 활발하게 쏟아내고 있다.
◇도시형 생활주택 인기 아파트 못지않네= 도시형 생활주택의 인기는 경쟁률에서 확인된다. 신규분양 아파트는 수도권에서조차 미달이 속출하고 있지만 도시형 생활주택은 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 지난 11월 10일 공급된 현대아산의 도시형 생활주택 '현대 웰하임'은 267가구 공급에 1,619명이 청약해 6.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 10월 말 분양에 나섰던 한미파슨스의 '마에스트로'도 도시형 생활주택 84가구가 10대 1의 경쟁률을 기록했다.
선착순 방식으로 분양되는 대부분의 도시형 생활 주택들도 수요자들의 열기가 뜨겁다. 청약 경쟁률과 같은 수치로 드러나진 않지만, 배후 임대수요가 풍부한 도시형 생활주택은 1~2주 만에 분양이 마무리 되고 있으며 선호도가 높은 로열층은 사전 예약에서 주인이 정해질 정도로 인기가 높다는 게 업계 관계자의 설명이다.
투자자들이 관심을 갖는 도시형 생활주택은 주로 역세권에 공급되는 원룸형 주택이다. 신도림역 등 유동인구가 많은 역세권에 들어서는 도시형 생활주택은 오피스텔과 한 건물에 들어서는 경우가 많다. '도시형생활주택+오피스텔' 복합건물은 1,000㎡ 내외의 부지에 용적률 10~20층 정도의 고층으로 짓는다. 전용면적은 20㎡ 안팎이 주류를 이룬다.
관련 통계는 도시형 생활주택의 가파른 증가세를 잘 보여준다. 국토해양부에 따르면 지난 10월 허가된 도시형 생활주택은 3,468가구. 지난 1월 공급 물량(341가구)의 무려 10배에 이른다. 공급 물량은 갈수록 많아져, 지난 7~10월 동안 전국에서 9,208가구가 공급돼 올 상반기 공급물량(4,049가구)의 2배를 웃돌았다. 또 올해 10월까지 준공된 도시형 생활주택의 80%가 젊은층 인구가 많은 대도시권에 집중돼 있다.
지난해 도입 초기에는 중소건설사들이 주로 도시형 생활주택을 공급해 왔지만 시장이 확대되면서 최근에는 대기업의 참여가 줄을 잇고 있다. GS건설, 롯데건설, 우미건설 등이 시장에 뛰어들었고, 공기업인 한국토지주택공사(LH)도 가세하고 있다.
◇아파트+오피스텔 장점 결합= 도시형 생활주택은 정부가 지난해 5월 도입한 것으로 도심지역에 전용 7~85㎡ 이하를 20~149가구 짓는 주택을 말한다.
도시형 생활주택이 인기를 끄는 이유는 아파트와 오피스텔의 장점이 결합됐다는데 있다. 소형이긴 하지만 엄연히 주택이기 때문에 도시형 생활주택은 세금부담이 적다. 대부분 임대 수요가 탄탄한 역세권에 들어서기 때문에 오피스텔처럼 매달 일정한 임대수입을 올릴 수 있다는 점이 투자자들에게 매력적으로 인식되고 있는 것이다.
역세권에 들어서는 도시형 생활주택은 면적은 전용 20㎡안팎이며 분양가는 1억~1억5,000만 원선이다. 업체 측은 "향후 보증금 1,000만원에 월 60만원의 임대수입(연 수익률 6~7%)은 거뜬하다"고 설명하고 있다.
도시형 생활주택의 대부분을 차지하는 원룸형과 오피스텔은 외형적으로 큰 차이가 없다. 하지만 도시형 생활주택과 오피스텔은 분명하게 다른 상품이다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받지만 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는다. 이때문에 관련 세금이 모두 다르다.
오피스텔은 업무용, 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 또 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 주거용이면 1% 부가세를 추가로 납부해야 한다.
반면 도시형 생활주택은 정부의 공급 장려 정책으로 인해 세금 감면 혜택이 많다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취ㆍ등록세가 면제된다. 주택이지만 청약통장 없이 분양 받을 수 있고, 전용 20㎡이하는 주택수에 포함 되지 않아 다주택 규제를 피할 수 있다. 무주택자가 20㎡이하를 구입할 경우 무주택 자격이 그대로 유지된다.
전용률이 70~75%로 오피스텔(50%수준)에 비해 높고, 관리비가 적게 든다는 것도 장점이다.
◇공급 과잉ㆍ기반시설 부족 등 우려도= 하지만 도시형 생활주택의 인기가 지속될지에 대해서는 신중론도 적지 않다. 아직 공급 초기라 투자상품으로서 안전성이 검증되지 않았고, 임대를 할 경우 수요층이 명확하지 않다는 점도 감안해야 한다. 전문가들은 오피스텔과 수요층이 겹칠 것으로 전망하고 있다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "오피스텔이나 원룸텔(고시원)에서 거주하던 자영업자나 일부 샐러리맨, 서비스업 종사자 등으로 수요층이 제한적일 수밖에 없다"고 지적했다.
또 최근의 늘어나는 추세를 볼 때 2~3년 후에는 공급 과잉 사태가 발생할 가능성도 있다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "공급이 늘고 수요가 한계에 이르게 되면 수익률이 자연적으로 떨어질 수 밖에 없다"고 말했다.
기반시설 부족도 문제다. 도시형 생활주택은 주차장 설치 기준은 원룸형이 60㎡당 1대(상업, 준주거지역은 120㎡당 1대)다. 전용 면적 20㎡내외인 만큼 3가구에 한 대 꼴로 주차장이 지어지는 셈이다. 요즘은 대부분의 사람들이 자동차를 소유하고 있다는 점을 감안하면, 향후 심각한 주차문제가 발생할 소지가 있다. 여기에 대지 내 공지기준이 완화돼 개방감이 떨어지는 것도 흠이다.
현장답사 필수… 역세권·대학가 주변 등 1순위
■투자 요령
시행·시공사 실적도 꼼꼼히 따져봐야
도시형 생활주택으로 안정적인 임대 수익을 확보하기 위해서는 수요 분석에 철저해야 한다. 현장답사는 필수적이다. 역세권, 대학가 근처, 상업 및 업무시설 밀집지역 등 임대수요가 풍부한 지역을 우선 검토하는 것이 좋다. 죽은 상권이나 편의시설이 적은 곳은 피해야 한다. 수요자의 요구에 맞춰 대학가 주변 학생수요, 오피스지역의 직장인 수요 특성에 맞게 면적을 선택해야 한다.
시행사와 시공사의 실적을 따져봐야 한다. 건설업체들이 너나 할 것 없이 도시형 생활주택 사업에 뛰어들고 있는 만큼 재무상태가 부실하거나 시공능력이 떨어지는 건설사의 경우 분양 이후 건물 완공까지 문제가 발생할 가능성이 있다. 시행사와 시공사가 생소한 경우 분야 주택의 땅 매입여부, 주택보증 등 여부를 더 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.
도시형 생활주택은 아파트에 비해 전용률이 낮은 만큼 분양 면적과 전용면적을 꼭 체크해야 한다. 또 향후 집 값 전망까지 고려해야 한다. 도시형 생활주택은 수익형 부동산이기 때문에 수익률이 중요하지만, 향후 집 값이 오를만한 호재가 있는 지역을 선정하는 것이 좋다. 당장은 수익률이 좋더라도 집 값이 떨어지면 더 큰 손해를 입을 수 있기 때문이다.
임대를 위해 도시형 생활주택을 매입한다면 풀옵션을 갖춘 것이 유리하다. TV, 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 에어컨 등을 완비하면 직장인 및 학생들의 가전제품이나 가구 마련에 따른 부담을 덜어줘 임차인 구하는데 경쟁력을 가질 수 있다. 1인 거주자는 위험에 노출되기 쉽다. 따라서 보안이 철저한 집에 대한 선호도가 높을 수 밖에 없다.
소형 임대주택은 입주자의 거주기간이 짧아 관리에 어려움이 따른다. 전문관리업체가 입ㆍ퇴실 관리에서부터 임대료 및 관리비 수납, 시설관리 보안, 입주자 불만사항 처리 등을 도맡아 담당해주는 곳을 선택하는 것이 좋다. 추후 발생하는 비용을 줄이기 위해 내ㆍ외장재는 저렴하면서도 내구서 있는 자재를 썼는지를 잘 살펴봐야 한다./문병도기자 |
