대출 여력을 높이기 위해 업권, 지역별로 제각각인 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 단순화하되 상환부담은 낮춰 부동산 시장 활성화와 가계부채 질 개선이라는 두가지 토끼를 잡겠다는 의지다.
고정금리·비거치식 분할상환 주택담보대출에 대한 소득공제대상을 확대키로 한 것도 가계부채의 연착륙 해법으로 제시됐다.
◇LTV 70%, DTI 60%로 단일화= 집을 담보로 대출을 받을 때 은행에서 담보가치를 인정해 주는 비율을 말하는 LTV(Debt To Income Ratio)는 현재 은행, 보험업종의 경우 서울 50%, 경기·인천 60%로 나뉘어 적용된다.
주택금융공사에서 고정금리 조건의 적격대출로는 70%까지, 상호금융이나 저축은행 등 기타 비은행권은 15%포인트까지 추가한도를 적용받아 85%까지 가능하다.
DTI(Debt To Income)는 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 마찬가지로 은행, 보험업종은 서울 50%, 경기 인천 60%로 제한을 받아왔다. 기타 비은행권은 3억이하 주택에 한해 5%포인트 추가한도가 적용돼 55%, 65%까지 대출이 허용됐다.
정부는 앞으로 업권 구분없이 전 금융권에 대해 LTV 70%, DTI 60%로 단일화한다.
이렇게 되면 대출자가 주택을 구입할 때 금융기관에서 빌릴 수 있는 돈이 늘어난다.
LTV로 본다면 서울에 있는 5억짜리 집을 매입하는 경우 종전에는 은행 대출가능액이 2억5,000만원었으나 앞으로 3억5,000만원까지 대출이 가능해진다. DTI로는 연간 소득(수입)이 7천만원이고 DTI가 50%라면 지금까지 총부채의 연간 원리금·이자 상환액이 3,500만원을 초과하지 않아야 했지만 앞으로는 4,200만원으로 한도가 증액된다.
금융기관간 LTV, DTI 한도가 같아져 기타 금융기관의 대출보다 은행이나 보험사에서 돈을 빌리는 게 이자부담을 훨씬 낮출 수 있다. 과거에는 한도를 넘어 대출을 빌리려면 울며겨자먹기로 고금리를 부담해야 했지만 앞으로는 그렇게 할 이유가 사라졌다.
최근 은행권의 주택담보대출 금리가 3%대이고 저축은행이 6~13%인 점을 비교해 보면 금리부담 인하폭은 상당하다. 1억원의 대출을 저축은행에서 6% 조건으로 빌렸다면 연간 720만원의 이자를 부담해야 했지만 앞으로 은행으로 대출을 옮길 경우 부담액이 절반 수준까지 낮춰지는 것이다.
김철주 기획재정부 경제정책국장은 “제도가 바뀌면 자금여력이 있어도 집을 사지 못한 무주택자의 주택구입이 늘어나고 비은행권 중심으로 빠르게 늘던 주택담보대출이 제1금융권으로 흡수돼 가계의 이자부담을 낮추는 효과를 낼 것”이라고 강조했다.
◇젊은층·자산가 집 사기 더 쉬워진다= 40세 미만 무주택 청장년층과 소득은 없지만 부동산 등 자산이 많은 부유층이 은행에서 돈을 빌려 집을 사기도 한층 수월해진다.
정부는 DTI 산정시 청장년층의 소득인정범위를 현행 10년에서 대출만기 범위내 60세까지로 확대키로 했다.
소득인정범위란 직전 1년 소득을 토대로 국세통계연보상의 연령대별 근로자 급여증가율을 감안해 예상소득을 추산하는 것으로 대출산정의 기준이 된다. 산식은 직전 1년소득+｛직전 1년소득×(1×평균소득증율)｝÷2이다.
쉽게 설명해 현재 소득이 100만원이고 10년뒤 200만원으로 연봉이 불어난다면 둘을 합해 이를 2로 나눈 150만원이 소득인정범위가 돼 현재 소득을 기준으로 할때보다 대출을 받을 수 있는 돈이 늘어난다.
제도가 바뀌면 15년, 20년을 만기로 돈을 빌릴 때 인정소득이 더 늘어 대출여력이 추가된다.
금융당국이 추산한 결과 30~40세를 기준으로 종전의 소득인정범위가 현재 소득보다 평균 32% 정도 높았는데 앞으로는 60~70% 가량으로 더 늘어날 전망이다.
대출 만기조건도 10년에서 20년, 30년으로 확대할 수 있어 매달 갚아야 할 이자와 원리금 부담이 덜어지는 효과가 있다.
금융위 관계자는 “현재 이용중인 국세통계연보로는 15년, 20년 평균소득증가율을 유추하기 어려워 노동부 통계 등 대체수단을 찾고 있다”며 “조만간 기준을 정해 각 금융기관에 행정지도할 것”이라고 말했다.
또 노령층으로 소득은 없지만 실물자산이 많다면 담보여력만큼 주택을 살 수 있는 길이 열린다.
대출자 본인과 배우자의 순자산에 전년도 은행 정기예금 가중평균금리를 곱한 금액으로 순자산 소득을 계산한 뒤 도시근로자 가구의 연평균 소득액(4인가구 기준 연 5,518만원)을 초과할 수 없도록 한 상한규정을 폐지키로 한 것이다.
◇10년 주택담보대출 이자소득공제도 확대= 정부는 또 가계부채의 연착륙 방법으로 고정금리·비거치식 분할상환 주택담보대출에 대한 세제혜택을 늘리기로 했다.
이 상품은 금리변동이 없고 이자와 원금을 한꺼번에 갚아가는 방식이어서 이자율 급등 등에 따른 부실요인이 적다는 장점이 있다.
현재 15년 이상 만기에만 적용되던 이자상환액 소득공제 적용대상을 내년부터 10년 이상 만기에도 적용키로 했다. 단 10년 만기 상품에 대한 한도는 15년(연간 500만원)보다 낮은 300만원이다.
정부는 또 차주 상환능력 중심의 금융회사 여신심사관행 정착을 지도·감독하기로 했다. 부동산시장이 여전히 침체한 가운데 이번 조치로 시장의 자금흐름이 예측하기 어려운 만큼 충당금 비율 확대 등 보완책은 시간을 두고 검토하겠다는 뜻이다.
금융위 관계자는 “현재 은행권의 평균 DTI가 35% 정도 수준이어서 비율을 완화하더라도 가계대출이 확 늘어나지는 않을 것으로 본다”며 “모니터링을 강화하면서 위기신호가 감지되면 즉각 대응할 것”이라고 강조했다.
이 관계자는 “특히 비은행권의 취약부문 관리는 더 엄격히 하겠다”고 설명했다.
정부는 이와함께 산업계와 대외 리스크의 대응에도 관심을 기울이기로 했다.
우선 기업 구조조정 관련해서는 11월중 기업구조조정촉진법 상시화 방안을 마련해 선제적 구조조정을 뒷받침하고 신용위험 평가를 토 기업부실을 사전에 방지한다는 것이다.
대외리스크 관련해서는 내달중 리스크 요인을 시기·분야별로 목록화해 경제·금융상황을 점검, 관리하리키로 했다. 자본유출에 대한 모니터링 강화, 급격한 변동성 확대 등 필요할 경우 거시건전성 3종세트의 탄력적 운용 등도 해법으로 제시했다.
/디지털미디어부
