규제 일변도 강남등 재건축에도 다소 숨통<br>공공기관 부지 활용, 당장 집값잡기엔 미흡
6일 열린 제1차 부동산정책협의회가 강남, 분당, 판교 신도시 등 수도권 전역에서 중대형 아파트의 공급을 늘리고, 특히 강남지역의 재건축 규제 완화도 긍정 검토하기로 한 것은 공급 확대를 통한 부동산시장 안정에도 무게를 두겠다는 의지로 풀이된다.
이는 그 동안 시장이 꾸준히 제기한 요구를 일정 부분 수용했다는 점에서도 효과를 배가할 수 있을 것으로 전망되고 있다.
하지만 이 같은 공급확대 방안과는 별도로 투기 수요 차단을 위한 정부의 대응도 한층 강화하겠다는 의지인 만큼 투기에 관한한 정부 대책은 당초 예상을 뛰어넘는 수준이 될 가능성도 점쳐지고 있다.
◇강남권 중대형 어떻게 늘릴까= 이번 협의회에서 거론된 중대형 아파트 공급 확대 방안은 ▦판교 신도시 중대형 평형 물량 확대 ▦강남권 재건축 규제 완화 ▦공공기관 이전부지 활용을 통해 이뤄질 가능성이 크다. 판교 신도시의 경우 중대형 평형을 늘리기 위해서는 용적률 조정 외엔 별다른 방법이 없다. 160%인 용적률을 분당 신도시 수준인 180%로 높일 경우 약 2,000가구 내외의 가구수 확대가 가능하다.
당정의 이번 방침으로 그 동안 규제 일변도였던 강남권 재건축에도 다소 숨통이 트일 것으로 기대되고 있다. 저밀도 단지와 단독주택지의 고밀도 개발을 통한 중대형 평형 대량공급과 공공기관 이전부지 활용을 통한 공급확대 등이 예상된다. 상황에 따라서는 소형평형 의무비율 규제의 완화도 점쳐진다. 하지만 재건축 규제를 완화하는 대신 집값 상승 압력을 사전에 차단하기 위해 개발이익의 철저한 환수, 주택거래허가제의 국지적 시행, 그리고 분양원가 공개 등의 안전장치가 병행될 가능성이 크다.
다만 이날 협의회에서 언급된 공공기관 이전대상 부지 활용 문제는 당장 부동산 시장에 큰 영향을 미치기는 힘들 전망이다. 한국전력(강남구 삼성동) 담배인삼공사(강남구 대치동) 등 일부를 제외하고는 강남권에 본사를 둔 기관이 거의 없는데다 이전시기도 2010년 이후라 당장 시장에 직접 영향을 미칠 사안은 아니라는 것이다.
◇투기수요 억제는 더욱 강화=거래의 투명성 확보는 내년부터 실 거래가 신고제가 시행됨에 따라 이미 골격이 잡힌 상태다. 정부는 이중계약서(이중가격)의 폐습이 사라져 취ㆍ등록세, 양도소득세 등 거래세를 통한 투기 억제 실효성을 높일 수 있을 것으로 보고 있다. 정부는 특히 신고된 실 거래가 뿐만 아니라 수시로 주택보유, 거래 및 과세 통계를 공개해 부동산중개업자나 사설정보업체 중심의 시세 및 정보 왜곡을 차단할 것으로 보인다.
정부가 이날 4주택 이상 보유자 현황을 공개한 것 역시 거래의 투명성 확보와 함께 1가구 다(多) 주택자의 투기 초과이익에 메스를 대겠다는 의지로 풀이되고 있다. 1가구 1주택자와 1가구 다 주택자에 분리 대응함으로써 조세 저항 역시 최소화할 것으로 전망되고 있다. 즉 고가의 다 주택 보유자에 대해서는 종합부동산세 등 보유세를 높이는 대신 1가구 1주택자에게는 재산세 부담을 덜어줌으로써 일부 투기세력만 손해보고 대다수 국민은 혜택을 본다는 인식을 유도해 낸다는 것이다.
◇서민주거 공공 역할 확대= 중대형 아파트 공급 확대책과 함께 이번 당정협의회 참석자들이 의견을 모은 부분은 서민주거 안정을 위한 공공부문 역할 확대다.
정부는 그 동안 공급확대를 공공부문이 아닌 민간부문이 주도하면서 집값 급등의 매커니즘이 형성됐다고 보고 있다. 이날 협의회에서 구체적인 방안이 제시되진 않았지만 분양원가 공개 문제가 언급된 것도 이 같은 민간주도의 왜곡된 시장구조를 개편하겠다는 의지를 보여준 것으로 풀이된다.
따라서 공공택지 소형아파트용지의 경우 주택공사나 토지공사 등이 시행사를 거치지 않고 직접 시공사를 선정해 아파트를 짓도록 하는 방식, 또는 민간을 통해 공급하되 직접 분양가를 규제하는 방식을 도입할 것으로 보인다.
