남양뉴타운의 191명의 토지주 중 환지 신청자는 35명이다. 이중 단독주택용지와 지원시설 용지를 대토(代土)로 받은 12명을 제외하면 자체 개발을 위해 환지를 받은 토지주는 23명뿐이다. 또 여러 필지를 보유한 토지주를 포함해도 환지 받을 수 있는 최대 면적인 660㎡ 이상의 땅을 받은 경우는 한 명도 없다. 전체 환지 규모는 1만5,081㎡로, 전체 면적의 0.5% 에 불과하다. 환지 받을 수 있는 최대 면적 660㎡으로는 개발사업을 하기 힘들어 주민들이 환지에 관심을 갖지 않았다는 게 화성시의 설명이다.
일부 환지방식이 적용되는 '구역미분할 혼용방식'은 수용ㆍ사용방식과 환지방식이 주를 이루던 기존 도시개발사업의 대안으로 지난해 처음 도입됐다. 수용방식의 공영개발은 토지주가 반발할 경우 사업 차질이 불가피하고 민영개발인 환지방식 역시 개발이익의 사유화 문제로 끊임없이 논란을 불러일으켰기 때문이다.
이런 문제 때문에 업계에서는 이미 제도도입 이전부터 국토교통부 훈령을 바탕으로 구역미분할 혼용방식을 사용해왔다. 대표적인 사례가 남양뉴타운이다.
특히 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 경기 침체와 공공 부문의 재정 문제가 불거지면서 이 같은 혼용방식은 새로운 도시개발사업의 모델로 각광받고 있다. 국토부는 지난해 제도도입에 앞서 "수용방식을 보완하고 환지기준 개선으로 환지방식 사업을 활성화하기 위해 제도를 정비했다"고 설명했다.
업계에서도 환지방식의 사업은 거스를 수 없는 대세라는 목소리가 높다. 혼용방식을 통해 토지소유자의 권리침해 소지가 높고 공공의 재정부담도 가중시키는 수용ㆍ사용방식과 개발이익 사유화 문제도 해결할 수 있다는 것이다.
김승배 피데스개발 대표는 "토지주와 거주민 등의 이해관계가 상충하는 경우나 공공의 재정 문제가 있을 경우에는 공영개발을 고집하기보다는 혼용방식을 적용하는 게 바람직하다"며 "특히 공공성을 담보하면서도 민간의 참여를 통해 보다 효율적이고 합리적으로 토지를 사용할 수 있는 혼용방식을 보다 확대하는 것이 바람직하다"고 말했다.
