건축법상 ‘용도변경’은 건축 당시 허가 받은 용도를 준공 이후에 타 용도로 변경하는 것을 말한다. 건축법 제14조에서는 용도변경을 원하는 건축주는 해당 지자체에 허가 또는 신고 등의 절차를 거치도록 해 임의로 용도변경이 불가능하게 규제를 가하고 있다. 예를 들어 소매점이나 사무실 등을 주택으로 용도변경 할 경우 해당 지자체에 건축신고를 마쳐야 한다.
경매물건 가운데 1~2층 저층부는 상가로 사용하고 상층부는 주택으로 사용하는 형태의 근린시설건축물을 쉽게 접할 수 있다. 대부분의 근린시설건물은 당초 2층 부분을 상가로 사용하다가 주택으로 용도변경하는 사례가 흔하다. 이러한 경우 2002년 11월1일부터 시행되고 있는 상가건물임대차보호법 시행일 이후에 상가에서 타 용도로 변경된 경우에는 임차인이 낙찰인에게 대항력을 주장할 수 없다.
서울시 서초구에 사는 K씨는 부동산 투자처로 근린주택 경매물건을 물색하던 중 감정평가액은 4억원이었으나 2회 유찰돼 2억5,600만원에 나온 물건이 눈에 띄었다. K씨는 시세보다 저렴한 물건이 2회씩이나 유찰된 이유가 궁금해 권리분석을 해보니 근린주택 2층을 주택용도로 보증금 6,000만원에 거주하고 있는 선순위 임차인이 있는 걸 발견했다. 이 임차인은 배당요구도 하지 않아 낙찰인이 보증금 6,000만 원을 고스란히 물어 줘야 할 형편이었다.
하지만 K씨는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 것을 의심스럽게 생각해 경매물건의 건축물대장을 확인해 본 결과 근린주택 2층이 최초에는 상가였다가 상가건물임대차보호법 시행일인 2002년 11월1일 이후에 주택으로 용도변경됐다는 사실을 발견했다. 마침 이 경매물건은 최초근저당이 상가임차법 시행일 이전에 설정돼 있어, 이 법의 적용을 받지 않아 상가임차인으로서 대항력을 주장할 수 없는 상태였다.
결국 K씨는 이 근린시설건물에 응찰해 시세보다 1억5,000만원이나 저렴한 2억5,600만원에 낙찰 받을 수 있었다.
이처럼 상가와 주택이 한 건물에 존재하는 근린주택은 용도변경이 흔하다. 특히 경매에 나온 근린시설건물이 현재 주택용도로 사용되고 있더라도 건축물대장 등 공부서류를 꼼꼼히 검토해 용도변경의 사항이 발견되는 경우 권리분석 시 중요한 도구로 활용할 수 있다.
