[설특집] 올 토지시장 전망과 투자전략
진명기 JMK플래닝 대표
이명박 정부에서는 규제완화를 통해 부동산시장이 다소 활성화될 것이다.
벌써부터 대운하와 새만금사업 등 토지시장의 변화가 예고되고 있다. 실제 경부운하와 관련해 상주ㆍ문경ㆍ충주ㆍ여주ㆍ양평ㆍ김포 축에 관심이 이어지고 있다. 그렇지만 대운하 관련 토지투자는 미래가치 측면에서 의문점이 많다는 점에 유의해야 한다. 참여정부에서는 지역균형발전이라는 명분 속에 엄청난 토지보상금이 풀리며 부동산값이 올랐으나 새 정부에서는 토지보상금이 그리 많이 풀릴 것으로 보이지 않기 때문이다.
부동산정책에 대한 큰 틀은 4월 총선 이후에나 나오겠지만 올해는 수도권과 광역시에서 확정될 관리지역 세분화에 따른 계획관리지역과 도시의 팽창에 따른 시가화 예정지역을 중심으로 국지적인 상승세가 나타날 것으로 보인다. 투자기간은 최소 ３년 이상으로 잡는 것이 좋다. 만약 10년 이상 장기투자하려면 수도권의 농림지역 농지에 관심을 가져볼만하다.
올해 토지시장 전체로 보면 상승지역은 20％에 그치는 반면 20%와 60%의 지역은 현상유지와 하락세를 각각 보일 전망이다. 양도소득세 등 규제부담이 크기 때문이다. 하지만 토지는 기본적인 원자재와 공공재 성격이 강한 재료라는 점에서 가공자에 따라서 가치가 상당히 달라질 수 있어 여전히 매력적이다.
지자체에서는 그동안 산업유치와 인구계획을 세워서 정부와 협상을 거쳐 용도지역을 세분해 왔다. 그렇지만 지자체가 구상한 대로 인구를 배정 받기는 쉽지 않다. 예를 들면 파주시는 앞으로 인구계획을 87만명으로 잡고 있으나 정부는 52만명선으로 보는 것으로 알려졌다．이렇게 되면 지자체의 용도지역 세분화 작업에서 계획관리지역이나 시가화 예정지역이 축소될 수 밖에 없다. 또 임대아파트 비중이 높은 지역은 주변 토시시장에 호재가 되지 못한다는 점을 염두에 둬야 한다.
투자자 입장에서는 각 지자체의 인구 증감통계 자료와 산업활동 동향을 자주 살펴보는 것이 좋다. 충남 당진의 경우 현대체철 등 철강단지가 집중 조성되면서 인구가 늘어나 활력이 커지고 있다. 수도권 서ㆍ남쪽으로는 인천ㆍ수원ㆍ부천ㆍ시흥ㆍ안산ㆍ용인ㆍ화성ㆍ평택ㆍ서안성 등이 유망한 것으로 보인다. 수도권 동부에선 남양주ㆍ양평ㆍ이천ㆍ가평ㆍ광주의 전원주택지와 타운하우스 부지가 투자할만하다. 이천ㆍ여주는 물류와 전원주택지로 적합하다. 영남에서는 양산ㆍ밀양ㆍ울산ㆍ거제도가 투자처로 검토할만하다. 강원도에서는 원주ㆍ횡성이 례저와 전원생활을 누릴 수 있는 곳으로 꼽힌다.
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