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Q= 은퇴를 앞두고 있는 직장인입니다. 서울에 오피스텔을 사두고 임대수익을 내는 방안을 고민중입니다. 그런데 막상 투자에 나서려고 하니 구체적으로 어떤 점에 유의해야 할지 감이 잡히지 않습니다. 입지나 분양가 외에 알아둬야 할 것은 무엇이 있을지 궁금합니다. A= 오피스텔 투자에서 가장 중요한 것은 입지와 매입가격입니다. 입지가 좋아야 임차 수요가 끊이지 않고 또 매입가격이 낮아야 수익률이 높아지기 때문입니다. 다만 이러한 요소들 외에도 꼼꼼히 살펴보면 조금이라도 수입을 올릴 수 있는 방법이 많습니다. 우선 오피스텔은 상대적으로 가격이 저렴한 저층부의 수익률이 더 높은 경우가 많습니다. 보통 아파트의 경우 이른바 '로얄층' 물건을 보유해야 임대도 잘되고 향후 제 때 팔 수 있는 '환금성'도 갖추는 경우가 많습니다. 하지만 오피스텔은 로얄층이나 저층이나 층수에 따른 임대료 차이가 크지 않아 임대사업을 할 경우 분양가가 상대적으로 저렴한 저층 물건이 수익률면에서 더 유리할 수 있습니다. 경우에 따라 저층 물건은 가격할인까지 가능합니다. 설령 입주 초기에 고층과 저층과 임대료 차이가 나더라도 결국엔 물건 품귀현상이 나타나며 조금만 지나면 임대료가 엇비슷해지는 사례가 많습니다. 실제로 지난 2005년 준공한 서초동 L오피스텔의 경우 26㎡의 임대료가 층수 관계없이 보증금 1,000만원에 월세 60만원 선으로 비슷한 수준입니다. 최초 분양가가 800만원 가까이 벌어졌던 점을 감안하면 저층부를 매입한 사람이 더 큰 이익을 낸 셈입니다. 또한 일부 신규 분양 오피스텔 중에는 임대수익률을 부풀리는 경우가 많아 이를 꼼꼼히 분석할 필요가 있습니다. 예를 들어 일부 건설사들은 집단담보 대출(연이율 4~5%)을 이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세를 환급 받으면 임대수익률을 높일 수 있다고 홍보하는 경우가 있습니다. 하지만 집단담보 대출은 대부분 변동금리형태이기 때문에 금리상승기에는 수익율이 떨어질 수 있고, 분양 이후 주거용으로 이용하거나 임대할 경우 부가가치세를 환급 받지 못해 실제 수익률은 떨어질 수밖에 없습니다.
