부동산 개발신탁제 안전성 없다
사업장서도 재산권 행사 못해 큰 피해
부동산신탁회사의 개발신탁 제도가 다른 권리로부터 재산을 보호한다는 당초 취지와 달리 실제로는 안전성이 없는 것으로 나타났다.
이는 신탁업법엔 신탁사가 개발신탁을 조건으로 돈을 빌릴 때 해당 사업장에 한정해 근저당권을 설정토록 돼 있으나, 금융기관들이 이를 무시하고 자체 내부규정을 들어 신탁사의 모든 사업장을 대상으로 포괄근저당을 설정하고 있기 때문이다.
실제로 K 신탁사가 유동성 위기에 몰리면서 돈을 빌려준 금융기관들이 K신탁사의 모든 사업장에 가압류ㆍ가처분등을 설정해 정상적으로 입주를 마친 7~8개 사업장 5,000여가구가 재산권 행사를 못하는 등 피해를 입고 있다. 특히 K신탁사의 상가등 다른 사업장까지 포함하면 피해자가 1만여명에 달할 것으로 추정된다.
◇분별관리가 신탁업법 원칙=부동산 신탁회사의 개발신탁 의뢰시 해당 사업장은 타 사업장 및 신탁회사의 부실로 인해 영향을 받지 않는다고 신탁업법에 명시돼 있다. 신탁업법 제30조에 명시된 '분별관리의 원칙'이 그것이다.
예컨대 돈을 빌려준 금융기관이 A라는 사업장이 부실화됐거나 부동산 신탁사가 유동성 위기 등 자금난에 봉착해도 BㆍC 등 다른 사업장에 구상권 행사를 하지 못한다는 뜻이다.
이같은 사업의 안전성 때문에 자금력 및 지명도가 낮은 개발업체들은 신탁사에 수수료를 물고 개발신탁을 의뢰해왔으며 소비자들도 신탁사가 개발해 분양하는 상품은 안전하다고 믿어왔다.
◇포괄ㆍ한정근저당이 원인=분별관리가 이뤄지기 위해선 돈을 빌려준 금융기관이 부실에 따른 구상권 행사를 해당 프로젝트에 한정하는 '특정근저당'을 설정해야 한다.
신탁업법도 이를 원칙으로 하고 있다.
그러나 금융기관들은 내부규정에 의해 신탁업법에 상관없이 포괄근저당을 설정하고 있다.
포괄근저당은 해당 프로젝트가 아닌 부동산신탁사를 대상으로 설정하는 권리로신탁사의 부실화가 진행될 경우 금융기관에선 해당 신탁사가 운영하는 모든 사업장에 구상권을 행사할 수 있다.
국민주택기금도 예외는 아니다. '국민주택기금운영 여신관리 지침'에는 기금 대출 근저당 계약시 '한정근저당'으로 계약토록 돼 있다. '한정근저당'은 A라는 신탁사의 개발신탁 중 기금의 지원을 받아 진행되는 모든 사업에 대해 근저당을 설정하는 것이다.
부동산신탁업계 관계자들은 "부동산경기 침체하에선 포괄ㆍ한정근저당은 신탁사의 부실로 직결되고 정상적인 사업장에도 영향을 미쳐 선량한 피해자가 많이 발생하게 된다"며 개선이 시급하다고 지적했다.
이종배기자
입력시간 2000/11/21 17:40
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