수도권 아파트 분양가가 마침내 평당 1천만원을 넘어섰다. 기존 아파트 매매가격을 웃돌기 시작함으로써 신규아파트 분양가가 아파트가격 상승을 주도하는 상황을 맞고 있다. 신규 아파트 분양가가 기존 아파트 매매가격보다 낮은 그 동안의 아파트 가격구조에 근본적인 변화가 생긴 것이다. 이는 아파트 가격 상승을 억제하기 위해 시행하고 있는 분양가제도가 본래 기능을 상실했다는 것을 의미한다.
단순한 경제적인 관점에서 보면 같은 지역에 지은 새 아파트가 낡은 아파트보다 비싼 것이 이상할 것은 없다. 문제는 아파트 분양가 상승 폭이 지나치게 크고 빠르다는데 있다. 서울지역 동시분양 아파트 분양가는 지난 97년 평당 508만원에서 2000년 749만원, 2002년 955만원, 그리고 금년 들어 1095만으로 치솟아 불과 5년 만에 배 이상 높아졌다.
이렇게 분양가가 치솟게 되면 주변 아파트 가격도 덩달아 오르게 되어 부동산시장 안정을 위협하는 등 경제사회적으로 많은 문제를 야기하게 된다. 우선 아파트가격의 지나친 상승은 물가를 자극하고 우리경제의 고비용 구조를 악화시키는 결정적인 요인이 된다. 경쟁력 약화를 비롯해 우리경제가 안고 있는 구조적인 문제의 일차적인 원인은 비싼 부동산가격때문이라는 것은 잘 알려진 일이다. 과도한 주거비상승은 결국 임금인상 요구와 물가불안으로 이어지기 때문이다.
또한 아파트 가격의 급등은 무주택자의 자기집 마련이 갈수록 어렵게 되어 서민층의 불만과 사회불안을 조성하게 된다. 자기집 장만이 어렵게 되는 경우 근로의욕 저하와 상대적인 박탈감을 증폭시켜 되어 결국 사회적 불만으로 나타나게 되는 것이다.
아파트를 비롯한 부동산도 기본적으로 수요와 공급이라는 시장경제 원리에 의해 가격이 결정되는 것이 바람직하다. 분양가자율화도 이런 취지에서 시행되고 있다. 그러나 주택시장의 특수성을 감안할 때 분양가 자율화는 한계성을 지니고 있는 것도 사실이다. 아파트를 비롯한 부동산 시장이 공급자 우위의 구조로 돼 있는데 문제가 있다. 다시 말해 서울을 비롯한 소수의 지주와 건설사, 투기세력 등이 담합할 경우 얼마든지 가격을 조정할 수 있는 구조라는 것이다. 이는 아파트부지 가격, 분양가격 등에 대한 시비가 끊이지 않고 있는 데서 잘 드러나 있다. 부동산 및 아파트 시장자체의 이 같은 구조적인 문제를 감안하여 공공택지개발 및 아파트 건설원가를 감시할 수 있는 제도적인 장치를 마련하는 등 분양가자율화를 보완하는 방안이 강구되어야 한다.
<조영주기자 yjcho@sed.co.kr>
