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서울 여의도 국제금융센터(IFC) 매각작업이 본격화하면서 시장에서는 벌써 외국계 자본의 '먹튀'에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다. AIG는 서울시와 오는 2016년 1월1일부터 IFC 다섯 개 건물을 매각할 수 있도록 계약을 맺었기 때문에 매각은 법적으로 문제가 없다. 다만 IFC 사업의 경우 이명박 서울시장 시절 여의도를 동북아 금융허브로 만들기 위해 과도한 특혜를 제공했다는 점이 문제로 지적된다. 이 때문에 AIG의 IFC 매각은 외환은행 매각 과정에서 2조5,000억원에 달하는 시세차익을 챙긴 론스타 이후 다시 한 번 외국계 먹튀 논란을 불러올 것으로 예상된다.
◇AIG, IFC 매각에 나선 배경은=AIG가 서울시와 계약한 매각시점인 내년 1월1일에 맞춰 서둘러 IFC 매각작업에 착수한 데는 최근 글로벌 상업용 부동산 시장의 뜨거운 분위기가 영향을 미친 것으로 보인다. 월스트리트저널(WSJ)은 최근 "저금리와 각국 중앙은행들의 경기부양책으로 채권이나 다른 자산에 비해 상업용 부동산의 인기가 높아졌다"며 "이 덕분에 2·4분기에 런던·홍콩·오사카·시카고 등 전 세계 오피스빌딩이 역대 최고가에 거래됐다"고 보도한 바 있다. 시기상으로는 지금이 상업용 부동산을 가장 비싸게 팔 수 있는 적기인 셈이다.
미국의 기준금리 인상이 다가오고 있는 점도 AIG가 재빠르게 매각작업에 착수한 배경으로 꼽힌다. 미국이 금리를 올릴 경우 저금리로 시장에 풀린 유동성이 줄어들어 상업용 부동산 시장의 거래도 둔화될 가능성이 크다.
향후 여의도 지역에 대규모 오피스빌딩 공급이 예정돼 있어 장기적인 공실률 상승에 대한 우려가 높은 점도 고려된 것으로 보인다. 세빌스코리아에 따르면 2·4분기 여의도 지역의 공실률은 17.3%에 이른다. 게다가 2~3년 후에 여의도빌딩·교직원공제회빌딩·사학연금빌딩 등 신규로 쏟아질 오피스 물량이 많아 장기적인 전망도 어둡다. 2017년 1·4분기에는 옛 미래에셋생명빌딩을 재건축하는 여의도빌딩이 들어설 예정이며 이후에도 교직원공제회빌딩·사학연금빌딩 등이 새로 공급될 예정이다. 최근 다시 사업이 추진되고 있는 파크원과 옛 MBC 사옥도 변수다.
◇특혜 논란으로 얼룩진 IFC…먹튀 논란 불가피=IFC 매각에 대해 시장의 관심이 높은 것은 단지 매각 규모 때문만은 아니다. 권기봉 AIG인베스트먼트 부사장은 "최근 국민연금이 영국 런던의 HSBC 본사 빌딩을 5년 만에 매각해 9,600억원의 수익을 거둔 것처럼 모든 투자자들은 반드시 매각을 고려하고 투자한다"며 "시장경제에서 투자를 회수하는 것은 당연한 일"이라고 밝혔다. 하지만 IFC 매각은 단순히 외국계 투자가의 성공적인 투자금 회수로 볼 수 없다는 지적이 나온다. AIG의 IFC 투자는 각종 혜택 위에서 이뤄졌는데 그 혜택의 근거가 됐던 동북아 금융허브 계획은 결과적으로 실패했기 때문이다.
우선 이명박 시장 시절 서울시는 AIG와 계약을 맺으면서 공사가 진행되는 지난 2006년부터 2010년까지 5년 동안 땅을 무상으로 제공했다. 또 완공 후인 2011년부터 2017년까지는 법정 최저임대료인 공시지가의 1%만 받고 2018년 이후부터 나머지 금액을 정산하는 형태로 계약을 맺은 것도 논란거리다. AIG가 사업 초기 임대료에 대한 부담이 크지 않아 외국계 금융기관 유치에 공을 들이지 않았다는 지적이 나오기 때문이다. 실제 AIG는 원 IFC, 투 IFC, 스리 IFC를 순차적으로 채웠는데 스리 IFC의 공실률은 현재 70%가 넘는다. 이와 관련해 서울시 투자유치과 관계자는 "그런 우려가 있었던 것을 알고 있다"면서도 "외국의 경우에도 사업 초기에는 사업의 빠른 안정화를 위해 비슷한 혜택을 주고 있고 AIG 입장에서도 투자자 배당 등과 같은 문제가 있어 외국계 금융기관 유치를 소홀히 하지는 않았을 것"이라고 해명했다.
99년간 토지 임대를 보장하고 이후에 건물을 기부채납하게 한 것에 대해서도 과도한 혜택이라는 지적이 나온다. 99년이 지난 후 건물을 기부채납하더라도 건물 노후화로 가치가 크게 떨어질 게 뻔해서다. 최근 삼성동 한국전력 부지를 인수한 현대자동차의 경우 최소 1조7,000억원을 기부채납해야 한다. 또 롯데그룹도 롯데월드몰을 세우면서 5,100억원을 기부채납했으며 한국무역협회도 코엑스몰을 지을 당시 9,917㎡ 면적의 아셈로를 기부채납한 바 있다. 부동산 업계의 한 전문가는 "지방자치단체가 인허가를 통해 수익권을 보장해주는 경우 기부채납을 받을 수 있는 근거가 된다"며 "AIG에 대해서도 서울시가 토지 임대차를 주면서 수익권을 보장해준 것이기 때문에 현대차나 롯데와 비교하면 형평성에 맞지 않는다"고 지적했다.
무엇보다 IFC 매각 과정에서 특혜 논란이 불가피할 것으로 예상되는 것은 결과적으로 IFC가 실패했기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "다른 나라의 경우에도 금융허브와 같은 대규모 사업을 추진할 때는 여러 가지 혜택을 주기 때문에 과거 서울시가 AIG와 계약을 맺으면서 과도한 특혜를 줬다고 보기는 힘들다"면서도 "하지만 결과적으로 정부와 서울시의 금융허브 정책이 실패했기 때문에 어떤 식으로든 특혜에 대한 회수가 필요하며 임대료를 비롯해 그간 AIG에 준 과도한 혜택을 정상화하는 게 바람직하다"고 말했다.
