경매는 낙찰을 받은 후 법원에서 정해진 기한 내에 잔금을 납부하면 소유권이 인정되고 등기까지 마치게 되면 법적으로도 소유자가 될 수 있다.
이 과정에서 법원의 매각허가 결정이 나야 하며, 농지의 경우 낙찰자가 농지취득자격증명서를 제출하는 것 이외에 낙찰자가 소유권을 취득하는데 요구되는 법적ㆍ행정적 절차는 거의 없다.
하지만 학교법인ㆍ사회복지법인ㆍ의료법인ㆍ공익법인ㆍ전통사찰 등 별도의 법률에 의해 관리를 받는 경매 물건의 경우 잔금까지 납부해도 소유권을 취득하지 못할 수 있어 주의가 필요하다.
경기도 전곡에 사는 이모씨는 최근 경기도 포천에 소재한 임야 8,600㎡를 3대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다. 낙찰허가를 받고 잔금까지 납부한 후 기분 좋게 등기를 하려고 했는데 법원으로부터 뜻하지 않은 전화를 받았다. 소유권을 취득할 수 없으니 잔금을 도로 찾아가라는 내용이었다.
이씨가 낙찰 받은 임야는 사회복지사업법 제23조에 의거 매도나 교환ㆍ담보제공 시 주무관청인 보건복지가족부 장관의 허가가 필요한 사회복지법인 소유의 땅이었다. 이씨는 강제경매 물건인 이 임야를 낙찰 받아 잔금을 치른 이상 소유권 취득에 아무런 문제가 없을 것이라고 생각했지만, 주무관청의 허가가 없으면 대금 납부 효력이 없다는 사실까지는 알지 못했다.
대법원 판례상 사회복지법인 뿐만 아니라 판례에 나온 전통사찰, 학교법인(사립학교법 제28조), 의료법인(의료법 제50조) 등이 소유한 부동산은 매각허가결정이 확정돼 잔금을 완납했다 하더라도, 주무관청의 허가가 없는 한 그 대금 납부는 효력이 없으며 매수인은 소유권을 취득할 수 없다고 하였다.
단 학교법인ㆍ사회복지법인ㆍ전통사찰 등의 경매가 진행될 경우에는 저당권 설정 시 이미 해당관청의 허가를 받은 경우에 한해서만 경매 시 추가로 허가를 받을 필요가 없다는 대법원 판례가 존재한다.
이처럼 소유권취득에 주무관청의 허가가 반드시 필요한 경매 물건은 사실상 법원 경매를 통한 매각이 불가능 함에도 불구하고 법원 입장에서는 경매접수 자체를 거부할 수 없다. 따라서 경매참여자는 이런 물건에 입찰을 고려할 경우 사전에 주무관청의 허가여부를 반드시 확인하고 입찰해야 한다.
글=문동진 지지에셋 팀장
