지난 6일 당ㆍ정이 합의한 ‘강남권 중대형 공급확대’의 구체적인 방안은 무엇일까.
부동산 전문가들은 소형평형 의무비율 완화를 첫손에 꼽고 있다. 또 저층 재건축 활성화 방안이 고려될 것으로 전망된다. 하지만 신규 공급효과가 거의 없는 중층 재건축에 대한 규제는 그대로 유지될 것으로 보인다.
◇소형평형 완화, 저층 활성화 예상=강남권 중대형 공급을 가로막는 대표적인 규제가 ‘소형평형 의무공급비율’이다. 건교부도 의무비율 완화를 긍정적으로 검토 중인 것으로 확인됐다.
2003년 ‘9ㆍ5조치’로 도입된 소형평형 의무제도는 재건축을 통해 공급하는 가구 수의 60% 이상을 국민주택규모(전용 18평 미만 20%, 18~25.7평 이하 40%)로 짓도록 의무화하고 있다. 특히 올해 들어 쪽방 재건축이 문제로 불거지면서 연면적 규정(전용 25.7평 이하, 50% 이상)이 추가돼 규제가 더욱 강화됐다.
이 제도는 서민주택 공급확대 차원에서 도입됐지만 당초 목표는 살리지 못한 채 오히려 집값을 올리는 역효과만 불러왔다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 부동산업계에 따르면 소형평형 비율이 10% 정도 완화될 경우 연간 재건축을 통해 2,000가구 정도의 중대형 공급확대가 가능할 것으로 전망되고 있다.
저층 재건축 활성화도 적극 추진될 것으로 예상된다. 건교부는 이미 4월 저층 재건축 활성화를 확인한 바 있다. 업계에서는 평균 용적률이 177%로 묶인 개포 저층지구의 용적률을 잠실이나 반포지구 수준으로 상향할 경우 1,000가구 이상의 추가공급 효과가 있을 것으로 분석하고 있다.
◇중층 재건축은 꽁꽁 묶을 듯=하지만 중층 재건축에 대해서는 오히려 규제가 강화될 가능성이 크다. 일부에서는 층고 완화나 개발밀도 상향 등이 가능할 것으로 전망하지만 ‘희망사항’에 그칠 가능성이 매우 높다.
중대형 공급확대가 재건축에 대한 규제 완화에만 초점이 맞춰질 경우 공급확대가 집값을 안정시키기는커녕 오히려 집값을 자극할 가능성이 큰 것으로 건교부는 판단하고 있다. 이에 따라 ‘적극적’인 공급확대보다는 ‘소극적’ 확대에 초점이 맞춰질 것으로 보인다. ‘선 투기대책, 후 규제완화’ 수순을 밟을 것으로 전망된다.
건교부는 중층의 경우 주택공급 효과가 없다는 점을 거듭 강조해왔다. 이에 따라 중층 재건축의 경우 안전진단 절차 등 재건축 초기단계부터 적극적으로 개입하고 개발이익환수 등 투기차단에도 나설 것으로 전망된다. 집값이 급등할 경우 국지적인 주택거래허가제나 분양원가 공개 등 특단의 대책이 나올 가능성도 있다.
