Q. 허 씨는 서울에 소형주택 2채와 신축아파트 분양권을 보유하고 있다. 이 중 분양가액이 6억원인 아파트 분양권을 잔금 300만원만 남겨 놓은 상태에서 프리미엄 1억원을 받고 매각했다. 실제로 분양권 대상 아파트는 이미 준공되었지만, 잔금을 납부하고 처분하면 3주택으로 매각, 양도세가 중과되기 때문에 잔금 중 일부만 남겨놓고 미룬 것이다. 이러한 경우 허 씨는 프리미엄 1억원에 대해 분양권 전매에 따른 양도세가 어떻게 과세될까?
A. 허 씨는 분양대금 중 일부를 완납하지 않은 상태로 소유권이전등기도 하지 않은 채 양도했다. 따라서 분양권 양도로 9~36% 일반세율을 적용하여 양도세 신고를 하려고 하는 것이다.
하지만 분양권 양도당시 허 씨가 미납한 분양잔금 300만원은 총 분양대금 6억원의 0.5% 수준의 소액. 또한 300만원을 제외한 나머지 분양대금은 선납해 이미 할인을 받았다.
마지막으로 분양권 매매계약 당시 이미 아파트 준공검사가 이루어져 보존등기가 완료됐다. 이런 점들로 판단해볼 때 세무서에서는 허 씨가 의도적으로 취ㆍ등록세 및 양도세를 회피하려고 분양잔금 300만원을 미납하였다고 볼 위험성이 높다.
세법에서는 건설중인 아파트 분양계약에 따라 잔금청산일까지 아파트가 완공되지 않은 경우 준공일을 아파트 취득시기로 보고 있다. 세무서에서는 허 씨의 경우 분양권 양도가 아니라 실질적으로 분양권에서 아파트로 전환된 후 허 씨 명의로 소유권이전등기를 하지 않은 채 분양권을 양도하였다고 판단할 수 있다. 이럴 때는 미등기자산의 양도로 보아 오히려 미등기자산 양도에 따른 세율 70%를 적용해 양도세를 과세할 수 있다.
즉 허 씨는 3주택 양도세 중과세율인 60%를 회피하기 위해 소액의 잔금을 납부하지 않은 채 매매하려다 오히려 미등기양도자산으로 판명돼 더 높은 세율인 70%로 양도세를 과세 당할 위험성이 높다. 따라서 너무 소액만을 분양잔금으로 미납한 채 준공 후 분양권으로 양도할 경우에는 분양권이 아닌 미등기자산 양도로 과세될 위험성이 있으니 주의해야 한다.
