판교, 개발밀도 축소가 분양가인상 불러

오는 11월 일괄 분양되는 판교 신도시의 일반분양 가구 수 및 예상 청약경쟁률에 이어 평당 분양가의 윤곽이 드러남에 따라 ‘판교 입성’을 위한 수요자들의 전략 짜기가 보다 구체화될 전망이다. 판교 신도시에 들어설 분양가상한제(85㎡ 이하) 아파트의 평당 분양가는 951만~1,026만원 수준으로 당초 정부가 예상한 850만~950만원보다 높아졌지만 주거지로서의 매력과 함께 기대수익률이 높아 투자열풍은 가라앉지 않을 전망이다. ◇분양가 높아져 수요자 부담 늘 듯=건설교통부는 올해 초 판교 신도시 내 분양가상한제 아파트의 평당 분양가를 850만원 내외로 추정했다. 판교발(發) 집값 불안이 가시화되면서 이를 950만원선으로까지 후퇴시켰지만 결과적으로 1,000만원 안팎에서 평당 분양가가 결정될 전망이다. 분양가상한제 아파트의 평당 분양가가 올라간 것은 개발밀도의 하향 조정에 따른 영향이 가장 크다. 건교부는 당초 개발밀도를 ㏊당 96명으로 해 모두 2만9,700가구를 짓는다는 방침이었지만 환경부의 제지로 개발밀도를 ㏊당 86.4명으로 하향 조정했다. 이에 따라 판교 신도시에 공급되는 물량은 당초 계획보다 2,896가구 줄어들게 됐고 이로 인해 택지의 조성원가는 당초의 평당 600만원에서 743만원으로 증가하게 됐다. 감정평가액 역시 평당 900만원 안팎에서 분양가상한제 아파트 용지는 850만~1,054만5,000원, 그리고 85㎡ 초과 아파트 용지는 971만~1,334만원으로 늘어나게 됐다. 판교 신도시의 조성원가가 높아진 데는 택지의 가처분율이 낮은 것도 한몫했다. 일반적으로 택지개발사업지구는 가처분율이 55~60%에 이르지만 판교 신도시의 경우 공원ㆍ녹지 비율이 36.7%에 달하고 도로와 기타 공공시설 비중 역시 15.9%, 9.3%에 달해 가처분율이 38.1%에 그치고 있다. 판교 신도시는 개발밀도가 평촌(㏊당 334명), 분당(198명), 일산(176명) 등에 비해 현격히 떨어져 쾌적성은 높지만 평당 분양가 상승으로 그만큼 수요자들의 부담은 커지게 됐다. ◇60~85㎡ 이하 분양가 격차 75만원=판교 신도시의 전용면적 18평(60㎡) 이하 아파트는 택지가 조성원가의 95% 수준에 공급되기 때문에 평당 분양가는 788만~861만원이 될 것으로 예상되고 있다. 60~85㎡ 이하에 비해 평당 분양가가 165만~238만원 정도 싸지만 공급물량이 406가구에 그쳐 큰 의미가 없는 상태다. 문제는 11월 일괄 분양되는 분양아파트 1만2,246가구의 59.4%(7,274가구)에 달하는 60~85㎡ 이하 아파트의 평당 분양가. 현재 판교 신도시 내 60~85㎡ 이하 아파트 중 분양가가 가장 낮을 것으로 보이는 지역은 서판교 A7-1블록(용적률 169%). 이 지역은 택지의 감정가격이 평당 566만3,000원인데 여기에 표준 건축비(399만원)와 지하주차장 건축비(20만원), 보증수수료(6만원), 편의시설 설치비(10만원), 친환경 예비인증 인센티브(10만원) 등 부대비용을 합치면 평당 분양가는 951만3,000원이 된다. 반면 분양가가 가장 높을 것으로 보이는 서판교 A1-1블록(용적률 158%)의 경우 택지 감정가격이 평당 641만원에 건축비와 부대비용을 합치면 평당 분양가가 1,026만1,000원에 달한다. 가장 싼 곳과 비싼 곳의 분양가 차이가 74만8,000원에 달하는 것. 동판교의 경우 가장 비싼 곳의 평당 분양가는 1,003만원(용적률 139%)이며 가장 싼 곳은 996만원(139%)이다. ◇프리미엄 높아 청약경쟁 뜨거울 듯=판교 신도시 아파트의 분양가가 당초 예상보다 높을 것으로 보이지만 당첨될 경우 상당한 프리미엄이 보장돼 청약열기는 여전히 높을 것으로 보인다. 판교 신도시 분양가의 경우 60㎡ 이하는 평당 788만~861만원, 60~85㎡ 이하는 951만~1,026만원, 85㎡ 초과는 1,500만원, 그리고 내년 분양될 주상복합은 2,000만~2,500만원선으로 예상되고 있다. 이는 인근 분당의 평당 아파트 매매가격 1,300만원과 주상복합 매매가격 2,500만원을 감안할 경우 상당한 가격 메리트가 있는 것이다. 판교 신도시가 분당에 비해 주거환경이 훨씬 뛰어나기 때문이다. 이에 따라 일부에서는 25평형의 경우 1억원, 30평형대는 2억~3억5,000만원, 그리고 중대형은 1억7,000만~3억원의 시세차익도 가능하다는 분석을 내놓고 있다. 판교 신도시의 경우 가구 수가 줄어들어 예상 청약경쟁률이 급등한 상태지만 당첨만 되면 높은 프리미엄이 보장돼 판교 열풍은 갈수록 뜨거워질 것으로 보인다.