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[부처 업무보고] 강남권 재건축시장 최대 수혜 "중대형 단지 사업 활기 띨 것"

■ 재건축 빗장 연내 다 푼다

대치 은마 등 사업 탄력… 불황 허덕 정비업계도 단비

결정 권한은 지자체 몫 "제 효과 못내나" 우려도


정부가 재건축 규제를 정상화한 것은 이번 조치로 가장 효과가 큰 강남권 재건축 사업의 속도를 올리게 한 후 이 지역의 온기가 수도권 전역의 정비사업으로 확산되도록 판을 짠 것으로 해석된다. 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화와 같은 규제완화의 최대 수혜지역은 강남권 재건축 시장. 따라서 전문가들은 사업성이 크게 개선될 강남권 중대형 단지부터 사업이 활기를 띤 후 정비사업 전역으로 사업 진척 움직임이 가시화될 수 있다고 관측하고 있다

아울러 정부는 총부채상환비율(DTI) 등 금융 규제 완화도 검토하는 등 주택시장 과열기에 시행됐던 대부분의 규제를 풀겠다는 의지를 보여주고 있다.

이번 소형의무비율 완화를 가장 반기는 곳은 강남구 대치동 은마아파트와 같은 중형평형 위주의 강남권 단지다. 한때 재건축 '대장주'로 불리며 76㎡(이하 전용면적)가 11억6,000만원까지 오르기도 했지만 부동산 경기 침체를 겪으면서 6억9,000만원으로 가격이 40%가량 빠지기도 했다. 여기에 지난해 서울시의 60㎡ 이하 소형 30% 가이드라인까지 겹치면서 사실상 정비사업 추진 동력이 사라진 상황이다. 하지만 소형의무비율이 완화돼 은마아파트는 장기전세주택을 제외한 60㎡ 이하 소형을 짓지 않아도 된다. 상대적으로 분양가격이 비싼 85㎡로 단지를 구성하면 사업성이 개선돼 지지부진했던 사업도 속도를 낼 수 있다.


은마아파트 재건축추진위원회 관계자는 "일단 규제가 없어졌으니 사업성이 좋아진 것은 사실"이라며 "곧 추진위원회가 새로 꾸려지는 대로 선호 평형 등을 조사해 정비계획안을 다시 제출할 예정"이라고 말했다.

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업계는 재건축 초과이익환수제 폐지도 불황에 허덕이고 있는 정비업계에 단비가 될 수 있을 것으로 보고 있다. 환수제는 추진위 구성일부터 완공 때까지 오른 집값 가운데 상승분을 뺀 이익분이 가구당 3,000만원이 넘으면 최대 50%를 환수하는 제도다.

이렇다 보니 유예가 시작된 지난해 관리처분인가를 받은 서울시 내 재건축 사업장이 2012년(3곳)에 비해 두 배로 늘고 사업시행인가 신청 단지도 14곳에 달할 만큼 개발이익 환수를 피하려는 조합들이 발 빠르게 움직이기도 했다.

정비업계의 한 전문가는 "기부채납과 개발부담금 등과 함께 중복규제인데다 적용됐던 단지도 4곳에 불과했던 재건축 초과이익환수제가 폐지되면서 정비사업에 대한 전망도 밝아질 것"이라고 말했다.

일각에서는 이 같은 재건축 규제완화 방안이 제 효과를 내지 못할 수도 있다고 지적한다. 법적 규제가 완화되더라도 각 정비구역의 사정을 고려해 주택규모별 건설비율을 결정할 수 있는 권한은 여전히 지방자치단체인 서울시에 있다. 국토교통부도 법령으로 소형의무비율을 강제하는 규제는 폐지하지만 결정은 지자체의 몫이라고 밝히고 있다.

소형 아파트에 대한 선호도가 높아져 소형의무비율 완화와 같은 규제철폐가 사업성 개선에 큰 도움이 되지 않는다는 분석도 나온다. 실제로 대형면적으로만 이뤄진 반포주공 1단지나 잠실주공 5단지 재건축조합은 규제완화로 소형면적이 줄지 않을 것으로 보고 있다. 반포주공 1단지 재건축조합 관계자는 "조합원 전원이 두 채를 분양 받을 수 있는 '1+1재건축' 대상자라서 오히려 소형 아파트에 대한 선호도가 높다"며 "아직 정비계획을 수립하고 있지만 의무비율인 20%보다 더 많이 짓게 될 것으로 보고 있다"고 말했다.


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