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정부가 재건축 규제를 정상화한 것은 이번 조치로 가장 효과가 큰 강남권 재건축 사업의 속도를 올리게 한 후 이 지역의 온기가 수도권 전역의 정비사업으로 확산되도록 판을 짠 것으로 해석된다. 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화와 같은 규제완화의 최대 수혜지역은 강남권 재건축 시장. 따라서 전문가들은 사업성이 크게 개선될 강남권 중대형 단지부터 사업이 활기를 띤 후 정비사업 전역으로 사업 진척 움직임이 가시화될 수 있다고 관측하고 있다
아울러 정부는 총부채상환비율(DTI) 등 금융 규제 완화도 검토하는 등 주택시장 과열기에 시행됐던 대부분의 규제를 풀겠다는 의지를 보여주고 있다.
이번 소형의무비율 완화를 가장 반기는 곳은 강남구 대치동 은마아파트와 같은 중형평형 위주의 강남권 단지다. 한때 재건축 '대장주'로 불리며 76㎡(이하 전용면적)가 11억6,000만원까지 오르기도 했지만 부동산 경기 침체를 겪으면서 6억9,000만원으로 가격이 40%가량 빠지기도 했다. 여기에 지난해 서울시의 60㎡ 이하 소형 30% 가이드라인까지 겹치면서 사실상 정비사업 추진 동력이 사라진 상황이다. 하지만 소형의무비율이 완화돼 은마아파트는 장기전세주택을 제외한 60㎡ 이하 소형을 짓지 않아도 된다. 상대적으로 분양가격이 비싼 85㎡로 단지를 구성하면 사업성이 개선돼 지지부진했던 사업도 속도를 낼 수 있다.
은마아파트 재건축추진위원회 관계자는 "일단 규제가 없어졌으니 사업성이 좋아진 것은 사실"이라며 "곧 추진위원회가 새로 꾸려지는 대로 선호 평형 등을 조사해 정비계획안을 다시 제출할 예정"이라고 말했다.
업계는 재건축 초과이익환수제 폐지도 불황에 허덕이고 있는 정비업계에 단비가 될 수 있을 것으로 보고 있다. 환수제는 추진위 구성일부터 완공 때까지 오른 집값 가운데 상승분을 뺀 이익분이 가구당 3,000만원이 넘으면 최대 50%를 환수하는 제도다.
이렇다 보니 유예가 시작된 지난해 관리처분인가를 받은 서울시 내 재건축 사업장이 2012년(3곳)에 비해 두 배로 늘고 사업시행인가 신청 단지도 14곳에 달할 만큼 개발이익 환수를 피하려는 조합들이 발 빠르게 움직이기도 했다.
정비업계의 한 전문가는 "기부채납과 개발부담금 등과 함께 중복규제인데다 적용됐던 단지도 4곳에 불과했던 재건축 초과이익환수제가 폐지되면서 정비사업에 대한 전망도 밝아질 것"이라고 말했다.
일각에서는 이 같은 재건축 규제완화 방안이 제 효과를 내지 못할 수도 있다고 지적한다. 법적 규제가 완화되더라도 각 정비구역의 사정을 고려해 주택규모별 건설비율을 결정할 수 있는 권한은 여전히 지방자치단체인 서울시에 있다. 국토교통부도 법령으로 소형의무비율을 강제하는 규제는 폐지하지만 결정은 지자체의 몫이라고 밝히고 있다.
소형 아파트에 대한 선호도가 높아져 소형의무비율 완화와 같은 규제철폐가 사업성 개선에 큰 도움이 되지 않는다는 분석도 나온다. 실제로 대형면적으로만 이뤄진 반포주공 1단지나 잠실주공 5단지 재건축조합은 규제완화로 소형면적이 줄지 않을 것으로 보고 있다. 반포주공 1단지 재건축조합 관계자는 "조합원 전원이 두 채를 분양 받을 수 있는 '1+1재건축' 대상자라서 오히려 소형 아파트에 대한 선호도가 높다"며 "아직 정비계획을 수립하고 있지만 의무비율인 20%보다 더 많이 짓게 될 것으로 보고 있다"고 말했다.
