[불황속 내집 마련] "강남 입성, 연말·내년초 노려라"

[불황속 내집 마련] "강남 입성, 연말·내년초 노려라" 경기침체로 하반기에도 집값 보합·소폭 조정 예상송파·서초는 일시적 공급과잉에 추가하락 가능성부동산 규제완화 기대감, 내년 이후 시장 자극할듯 이유미기자 yium@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); ImageView('','GisaImgNum_2','default','260'); ImageView('','GisaImgNum_3','default','260'); 요즘 강남 집값은 한치 앞도 내다볼 수 없는 ‘시계제로’의 상태이다. 정책에 민감하게 반응하는 강남 집값의 특성상 조그마한 정책변수에도 시장이 냉탕과 온탕을 오가며 종잡기가 쉽지 않다. 당정을 중심으로 재산세ㆍ종부세 등 부동산 세제개편 움직임이 탄력을 받고 있는 현재, 올 하반기 강남집값의 대세 하락을 전망했던 시장 전문가들도 ‘시장이 어디로 튈지 몰라’ 상황을 예의 주시하고 있는 형편이다. 사정이 이렇다 보니 수요자들은 그 어느 때보다 혼란스럽다. 용산을 비롯한 강북지역이 아무리 펄펄 날아도 ‘명품 학군에 풍부한 인프라, 문화ㆍ여가 시설’ 등이 고루 갖춰진 강남 입성을 위한 눈치작전은 여전히 뜨겁다. 문제는 매수타이밍. 세제완화 바람이 불고 있기는 하지만 세제완화 훈풍이 곧바로 강남집값 상승으로 이어질지는 장담할 수 없는 상황이다. ◇왔구나! 세제완화!=현재 당정에서 추진하고 있는 부동산 세제개편의 핵심은 ‘종합부동산세 과표구간 6억원에서 9억원으로 상향’와 ‘1가구2주택자들에 대한 양도세 중과 완화’로 요약할 수 있다. 부동산114에 따르면 종합부동산세 과표기준 확대가 현실화되면 서울에서 13만7,896가구가 수혜를 받게 될 예정이며 이중 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남3구가 7만7,522가구로 전체의 약 56%를 차지하게 된다. 이미 강남권 일부 재건축 단지를 중심으로 매물회수 및 호가 조정 움직임이 감지되고 있다. 종부세 완화가 시장에 파장을 미치기에는 한 가지 ‘맹점’이 존재한다. 김재언 삼성증권 부동산팀장은 “종부세가 완화될 경우 각종 세부담으로 고가 주택 매입을 꺼렸던 매수자들에게는 어느 정도 동기부여의 효과를 가져올 것”이라면서도 “반면 종부세 완화에 따른 세부담 감소가 매도자들의 보유심리 강화로 이어져 오히려 시장에서 매물이 줄어들 여지가 있다”고 말했다. 1가구2주택자에 대한 양도세 중과 완화 방안은 거래활성화 측면에서는 고무적인 조치라는 반응이다. 함영진 부동산써브 연구실장은 “양도세 중과 때문에 각종 보유세 부담에도 불구, 주택을 여러채 보유하고 있던 다주택자들의 매도 심리가 회복될 가능성이 높다”고 말했다. ◇첩첩이 쌓인 대형 악재= 강남권을 중심으로 한 각종 규제완화 움직임에도 하반기 전반적인 경기 침체는 대형 악재로 작용하고 있다. 올 하반기 스태그플레이션(고물가 속 경기침체)이 우려되는 우리 경제는 4% 성장에 그칠 것으로 예상되며, 전체 주택담보대출의 98%를 차지하는 주택담보대출 변동금리도 7%대 돌파가 임박한 상황이다. 이에 따라 전문가들은 실물경기가 침체된 상황에서 주택시장만 홀로 부활하기에는 역부족이라는 분석이다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “주택담보대출금리 상승에 따른 가계부실화로 부동산 세제가 개편되더라도 매수세가 따라 붙을 수 없는 상황”이라며 “하반기 강남권 주택시장은 현 상태에서 보합 내지는 소폭 조정을 보일 것”이라고 말했다. 올 하반기 강남권에서 3~4년만에 출현한 약 2만5,000가구 규모의 매머드급 입주물량도 강남 집값의 발목을 잡고 있는 악재로 분류된다. 7월말~8월 초부터 가을까지 송파구에서만 잠실주공2단지를 비롯해 주공1단지, 잠실시영 총 1만8,000여가구가 잇따라 입주에 들어갈 예정이며, 올 연말 서초구 반포동에서는 반포주공3단지 3,410가구의 집들이를 시작할 예정이다. 이에 대해 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “강남권에 유례없이 대거 입주물량이 봇물을 이루면서 일시적인 공급과잉으로 강남 집값의 추가 하락이 불가피하다”고 말했다. ◇매수타이밍은 언제?=강남 입성을 위한 최적의 매수타이밍에 대해서는 대부분의 전문가들이 올 연말과 내년 초를 꼽고 있는 상황이다. 김재언 팀장은 “부동산 세제가 개편되더라도 강남 매수희망자들의 경우 굳이 매수를 서두를 필요는 없다”며 “다만 내년이후 정부의 각종 부동산 규제완화 확대에 대한 기대감이 시장 가격을 자극할 여지가 있어 올 연말이나 내년 초를 매수타이밍으로 활용하는 것이 적절하다”고 분석했다. 박합수 팀장은 “강남의 대규모 입주물량으로 강남 집값 조정이 불가피한 상황이지만 이 역시 6개월용 단발성 악재에 불과”하다며 “강남의 대규모 입주물량이 마무리되는 내년초가 적정 매수타이밍”이라고 조언했다. ▶▶▶ 관련기사 ◀◀◀ ▶ [불황속 내집 마련] 내 보금자리 내 몸에 맞게 '소형 아파트 주목하라' ▶ [불황속 내집 마련] "새로운 길 따라가니 집값도 오르네" ▶ [불황속 내집 마련] 신혼부부·골드미스 "소형주택이 좋아" ▶ [불황속 내집 마련] 지방아파트 사서 임대업 해봐? ▶ [불황속 내집 마련] 수도권도 '중도금 무이자' 대거 등장 ▶ [불황속 내집 마련] '알짜 미분양' 이렇게 골라라 ▶ [불황속 내집 마련] '未분양' 잘만 고르면 '美분양' 황금알 변신 ▶ [불황속 내집 마련] 지지부진한 재건축 대신 리모델링 단지 잡아볼까 ▶ [불황속 내집 마련] "강남 입성, 연말·내년초 노려라" ▶ [불황속 내집 마련] "강남 입성, 연말·내년초 노려라" ▶ [불황속 내집 마련] 8월부터 바뀌는 뉴타운·재개발 관련 제도 ▶ [불황속 내집 마련] '블루칩' 뉴타운·재개발 잡아볼까 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]