[부동산 투자 패러다임 바꾸자] ‘부동산 불패’ 잊고 정석 투자로

[부동산 투자 패러다임 바꾸자] ‘부동산 불패’ 잊고 정석 투자로 고강도 투기대책에 투자환경 급변…시장 숨고르기막연한 기대심리로 무리한 투자땐 낭패 우려틈새 찾으면 투기처 없어도 투자할곳은 있어주변 말보다 객관적 자료 분석후 원칙·소신투자단기급등지 피하고 2~3년후 내다보는 안목 필요 관련기사 • 정책 알면 ‘내집마련’ 길 보인다 • 양도세 절세 가이드 • 부동산 세제 뭘 담을까 • 판교 청약전략 다시짜자 • “원가연동제 적용 수도권으로 확대” • 팔방미인 아파트 인기 ‘쑥쑥’ • 쌍용건설 '경기화성 봉담예가' • 성원건설 '울산 성원상떼빌' • 대림산업 '상인 e-편한세상' • 비수기에도 수도권 분양열기 후끈 • 동일토건 '화성 봉담 750가구' • 금호건설 '안성 공도 728가구' • 우림건설 '충북 오창 특별분' • 영조주택 '부산 아름다운 나날' • 꺾이지않는 지방 분양열기 • 한라건설 '김해 한라비발디' • 한화건설 '부산 메가 센텀-꿈에그린' 부동산 시장이 숨고르기에 들어갔다. 그동안 지칠줄 모르고 오르던 강남권 집값이 반년만에 제자리걸음하면서 오름세를 멈췄는가 하면 거래 역시 여름 비수기와 정부의 고강도 부동산종합대책 발표를 앞두고 급감하고 있다. 행정중심복합도시ㆍ공공기관지방이전ㆍ기업도시 등 일부 지역 땅값이 움직이는 등 일부 지역이 여전히 불안정한 모습을 보이고 있지만 상반기 내내 계속되던 비정상적 시장 혼란은 다소 진정된 것으로 파악되고 있다. 특히 정부가 세제강화 등 각종 이익환수제도와 중대형 아파트 공급확대 등 기존과는 차별화된 부동산종합대책 마련에 착수하면서 주택시장 등 부동산 시장 전반의 투자 환경에 큰 변화가 예고되고 있다. 이 같은 환경 변화 속에서 부동산 투자의 패러다임 역시 전환이 불가피해졌다. 과거처럼 ‘돈놓고 돈먹기’ 식의 묻지마 투자, ‘사놓으면 언젠가 오른다’는 버티기, ‘부동산은 절대 배신하지 않는다’ 는 불패신화 등이 더이상 시장에서 통하지 않기 때문이다. 새 술은 새 부대에 담아야 하듯 투자자들의 투자전략 역시 새로워져야 한다는 게 전문가들의 한결 같은 지적이다. ◇8월말이 분수령이다=지난달초부터 정부와 열린우리당이 고위 부동산정책협의회를 가동하면서 이달말 발표예정인 부동산종합대책의 밑그림이 윤곽을 드러내고 있다. 아직 구체적인 세부사항은 지켜봐야 겠지만 ▦거래 투명화 ▦투기이익환수 ▦공영개발 강화 ▦공급확대라는 4대 원칙은 만들어진 만큼 이 틀을 크게 벗어나진 않을 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 개발이익에 대한 환수 방안의 하나로 기반시설부담금제도를 도입하고 강북뉴타운에 대한 광역개발, 신도시 지역에 대한 공영개발 확대 등도 4대 원칙의 틀을 구체화하는 정책방안들로 받아들여지고 있다. 시장도 7월초 이후 ‘일단 지켜보자’며 관망세로 돌아섰다. 급등하던 집값은 일단 멈춰섰고 일부 지역에서는 호가가 소폭 하락하는 모습을 보이고 있다. 거래 역시 급격히 줄어들며 숨을 고르고 있다. 정부의 부동산대책을 바라보는 시각도 제각각이다. “지금껏 못잡았는데 이번에도 다를 게 있겠느냐”는 회의적 시각이 있는가 하면 “이번엔 뭔가 다를 것”이라는 전망도 만만치 않다. 결국 기존과는 다른 고강도 부동산종합대책이 나올 경우 집값이 안정세로 돌아서겠지만 기대에 미치지 못할 경우 오히려 시장의 혼란은 더욱 가중될 것이란 게 전문가들의 한결 같은 지적이다. ◇‘투기처’는 없어도 ‘투자처’는 많다=정부의 부동산종합대책이 어떤 모습이든 정부의 정책목표는 확실하다. 더 이상 투기심리가 발붙이지 못하도록 하겠다는 것이다. 하지만 진짜 성공은 남들이 움직이지 않을 때 미리 대비하고 움직이는 것이？ 많은 악재 속에서도 ‘호재’는 항상 있기 마련이기 때문이다. 증권 등 다른 투자상품과 마찬가지로 부동산 투자 역시 대부분이 중심을 잡지 못한채 손을 놓고 있을 때 적극적으로 시장을 읽고 뛰어들 때 더 큰 성공을 거둘 수 있다. 지하철ㆍ고속도로 등 교통여건 개선, 대규모 택지개발 등에 따른 주거여건 변화 등은 시장의 불확실성 속에서도 빛을 발할 수 있는 재료들이다. 남들이 아파트 등에만 눈을 돌리고 있을 때 상가 등 틈새상품을 찾아 나서는 것도 전환기 부동산 시장의 투자 방법중 하나다. 특히 정부의 강력한 집값 안정대책에도 불구하고 여전히 시장에는 수백조원의 부동자금이 대기하고 있어 강남ㆍ판교신도시 등을 대체할 부동산 투자상품은 얼마든지 잠재해 있다는 게 전문가들의 진단이다. 명심해야 할 것은 투자는 투기와 달리 단기간에 큰돈을 벌고 나오는 ‘치고 빠지기’가 아니라는 점이다. 순간적인 가격흐름에 동요하지 않고 차분히 기다릴 때 성공할 수 있다. ◇원칙과 소신으로 투자하라=지금까지 서울 강남권과 분당신도시 등에서 멈출 줄 몰랐던 집값 급등의 가장 큰 원인에는 ‘기대심리’가 자리잡고 있었다. 세무조사ㆍ주택거래신고제ㆍ개발이익환수제 등 정부의 각종 대책이 시장에서 먹혀들지 않았던 것도 ‘집값이 오를 것’이란 기대심리, 즉 투기심리를 잠재우지 못했기 때문이라는 것이다. 이처럼 막연한 기대심리가 무너질 경우 집값은 걷잡을 수 없이 무너져 버릴 수도 있다. 지금까지 계속된 집값 급등을 믿고 무리하게 투자할 경우 자칫 낭패를 볼 수 있는 이유다. 실제로 지난달초 박승 한국은행 총재 주재로 열린 금융협의회에서 9개 시중은행들은 “강남권과 일부 신도시 집값이 비정상적 투기수요에 의해 급등했다”며 “현재의 상황을 집값 거품이 붕괴되기 직전”이라고 경고한바 있다. 이 때문에 전문가들은 이럴 때일수록 원칙과 소신이 바탕이 된 투자가 필요하다고 조언하고 있다. 시장의 불확실성이 높을수록 철저한 분석을 바탕으로 한 투자가 필요하다는 것이다. 예컨대 특별한 이유도 없이 특정 지역의 집값이나 땅값이 단기간에 급등했다면 무조건 뒤따라 들어가는 무리수는 피해야 한다. 단타를 노리고 들어온 기획부동산 등의 작전에 의해 가격이 움직였을 가능성이 높기 때문이다. 반면 지하철 착공이나 개통 등의 호재가 있음에도 최근 1~2년 사이 큰 가격변동이 없었다면 2~3년후를 내다보는 안목으로 투자를 해 볼 필요가 있다. 물론 이를 위해서는 비슷한 호재가 있었던 다른 지역의 집값을 비교해 보거나 최근 몇 년 사이 해당 지역의 집값이 어떻게 움직였는지 자세히 분석할 필요가 있다. 내집마련정보사 김영진사장은 “요즘처럼 시장이 불확실할때는 무조건 주변의 말을 믿고 따라 투자하기 보다는 객관적인 재료를 바탕으로 투자하는 신중함이 필요하다”고 조언했다. 입력시간 : 2005/08/04 14:09