부족한 '땅' 농지서 해법 찾는다

새 정부가 ‘계획관리지역’을 새로운 택지ㆍ공장용지 공급원으로 활용하기로 한 것은 수요에 비해 턱없이 부족한 ‘땅’ 문제 해결이 그만큼 시급하다는 인식에서 비롯된 것으로 풀이된다. 부족한 개발 가능용지가 결국 땅값을 부추겨 집값은 물론 기업 생산성의 발목을 잡고 있다는 것이다. 또 이를 통해 현재 6.1%에 머물고 있는 도시적 용지 비율을 영국ㆍ일본(7~13%) 등 선진국 수준으로 높여 국토 이용의 효율성을 극대화할 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 자칫 계획관리지역에 대한 대대적 개발이 자칫 수도권 난개발을 되풀이할 수도 있다. ◇부족한 땅, 농지에서 해법 찾는다=‘관리지역’은 준농림지ㆍ준도시지역의 무분별한 개발을 막기 위해 지난 2003년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정으로 도입된 개념이다. 주무부처인 건설교통부에 따르면 현재 ‘관리지역’은 국토 전체의 2만5,905㎢로 국토 전체 면적의 24%에 달한다. 이중 절반 정도만 아파트ㆍ공장용지로 활용해도 부족한 택지ㆍ공장용지 공급에 숨통이 트일 것으로 보인다. 특히 개발압력이 높은 수도권의 경우 계획관리지역 비율이 70% 안팎에 이를 것으로 예상된다. 건교부의 한 관계자는 “개발가능 용도인 계획관리지역 확보로 주택건설ㆍ공장설립 등 각종 개발수요에 탄력적으로 대처할 수 있게 될 것”이라고 밝혔다. 관리지역은 개발 가능한 ‘계획관리지역’으로 활용하기 위해서는 지방자치단체의 세분화 작업이 마무리돼야 하지만 전국 146개 시ㆍ군 중 이 작업을 마친 곳은 15곳에 불과하다. 이 때문에 인수위는 건교부에 관리지역 세분화 작업을 빨리 마무리하도록 재촉하고 있다. ◇개발밀도 재조정 가능성도=인수위가 계획관리지역을 새 토지 공급원으로 적극 활용하기로 함에 따라 일부에서는 용적률 상향 조정이나 공원 등 녹지 의무확보규정 완화 등을 통해 토지활용도를 높여줄 가능성이 제기되고 있다. 현 정부도 1ㆍ11대책의 일환으로 민간 주택공급 활성화를 위해 계획관리지역의 용적률을 150%에서 200%로 확대했다. 업계의 한 관계자는 “계획관리지역의 경우 아파트 용지가 전체 사업부지 면적의 56%를 넘지 못하도록 규정하고 있어 용적률을 다소 높이더라도 큰 문제는 없을 것”이라고 말했다. 전체 부지의 15~20% 이상으로 의무화된 계획관리지역 내 ‘오픈 스페이스’ 규정을 일부 완화해 실질 개발밀도를 조정하는 방안이 가능하다. 건교부가 최근 계획관리지역 내 공장설립 규제를 완화한 것은 이 같은 맥락이다. 즉 계획관리지역 내 1만㎡ 미만 공장설립에 대해 조례로 위임해 허용 여부를 결정하던 규정을 바꿔 위임 없이 직접 허용하기로 하는 한편 도시계획위원회 심의 절차를 생략해주기로 했다. ◇난개발 막으려면 체계적 계획 세워야=하지만 인수위의 이 같은 의지에도 불구하고 ‘계획관리지역’에 대한 개발 활성화 방안은 환경단체 등의 반대에 부딪칠 가능성이 높다. 계획관리지역 개념 자체가 용인 등 수도권 난개발의 주범이었던 ‘준농림지’의 이름만 바꾼 것일 뿐 사실상 같은 용도의 땅이기 때문이다. 도시지역과 농업지역의 경계선에 자리잡은 계획관리지역을 적극적으로 개발할 경우 도시지역의 무분별한 팽창을 불러올 가능성이 있다. 이에 대해 건교부의 한 관계자는 “계획관리지역은 개발하더라도 밀도가 엄격히 제한되는데다 지구단위계획 수립을 통해 기반시설 설치가 의무화돼 있기 때문에 준농림지 난개발이 되풀이될 가능성은 없다”고 말했다.