전문가들은 기현상이 이어지고 있는 최근 전세시장의 문제점을 해결하기 위해서는 시야를 매매와 월세시장까지 넓힌 후 정책을 수립할 필요가 있다고 지적한다. '전세제도의 역습'을 피하기 위해서는 단순히 자금만 지원하는 미봉책을 넘어서 매매ㆍ임대차 시장을 아우르는 종합적 대책이 필요하다는 것이다.
우선 경직된 전세시장의 공급을 탄력적으로 조정할 수 있는 정책 마련이 시급하다. 최근 전세 물건 품귀는 주택경기 침체로 인한 신규 주택 공급의 축소, 그리고 하우스푸어 소유의 이른바 '깡통 전세'가 보증부 월세 등으로 전환되면서 절대량이 부족한 가운데 값싼 전세자금 대출로 오히려 전세 수요는 늘어나 발생하는 현상이기 때문이다.
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "전세 물건은 매매 물건보다도 가격이 비탄력적이라는 특성이 있다"며 "전세보증금을 소득세 비과세 대상으로 포함시키는 등의 유인책을 제공해 전세물량을 늘릴 필요가 있다"고 말했다.
최근 논의되고 있는 건설사 소유의 미분양 주택을 전세로 돌리는 정책도 좋은 방법 중 하나로 꼽힌다.
또 전세수요를 매매시장으로 이동시키기 위해서는 고액 전세 문제를 해결해야 하고 이를 위해 우선 전세수요에 불을 붙인 전세자금대출 확대 정책을 점진적으로 축소해야 한다는 지적이다.
손재영 건국대 부동산학과 교수는 "고액전세 세입자가 정책의 수혜를 받아 낮은 금리로 전세자금대출을 받는 게 타당한지에 대해서는 고민해야 할 부분"이라며 "자금 지원 일변도의 전세대책은 이제 지양해야 한다"고 말했다.
임대차보호법 체계 손질을 통해 정책적으로 전세금액이 일정 수준을 넘지 못하도록 억제할 필요가 있다는 주장도 나오고 있다. 예를 들어 전세권 설정을 통해 법적으로 보장 받을 수 있는 보증금 액수를 일정 부분까지만 인정해주게 되면 사실상 상한제의 효과를 거두면서도 시장원리에 맞게 가격이 조정될 수 있다는 것이다.
이 밖에 국내 주택임대차 시장이 전세에서 월세로 전환되는 추세 속에서 안정적인 임대료 수준을 유지할 수 있는 방안을 구상해야 한다는 견해도 나온다. 전세를 월세로 전환할 때 그 수익률을 기준금리에 연동시켜 억제하는 방안 등이 아이디어 차원에서 거론되고 있다.
