[3·30 부동산 후속대책 발표] 개발이익 환수 어떻게

‘3ㆍ30 부동산대책’의 핵심인 재건축단지의 개발이익환수제도가 그 칼날을 드러냈다. 우선 대상은 법 시행이 예상되는 오는 8월까지 관리처분계획 인가신청 이전 단계에 있는 모든 사업단지가 되며 부담금은 누진체계에 따라 10~50% 범위 내에서 부과한다는 게 요지다. 개발부담금은 법 제정 과정에 미실현 이익에 대한 과세란 점에서 위헌 논란 등 어려움도 예상되지만 재건축제도를 근본적으로 뜯어 고친다는 정부의 의지가 확고한 만큼 시행에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다. 이번 대책이 나온 가장 큰 이유는 지난해 8ㆍ31대책 이후 다소 안정세로 돌아섰던 집값이 올해 초부터 서울 강남 재건축단지를 중심으로 큰 폭 상승세를 나타내면서 부동산 가격불안이 재연됐기 때문이다. 지난해 10월 서울시의 재건축 용적률 및 층고 완화 움직임에 강남 재건축 단지들을 중심으로 집값이 급등세로 돌아섰고 재건축단지 집값급등이 주변 시세 상승을 주도했다. 실제 강남 도곡렉슬아파트 33평의 경우 재건축 착수 시점에서 집값이 1억9,000만원이었으나 준공시점에 10억원으로 7년 만에 무려 8억원 가량 상승했다. 이 같은 시세차익은 지난해 도시근로자 가구 월평균 소득(325만원)의 20년분에 해당한다. 이런 현실을 바로잡기 위해 개발이익에 대한 공식적인 환수장치를 마련, 이익이 있는 곳에 부담금을 물린다는 원칙을 세웠다는 게 건설교통부의 공식적인 입장이다. 부담금 부과 방식은 재건축이 종료되는 시점(준공)의 주택가격에서 착수된 시점(최초 조합설립추진위원회 결성)의 주택가격을 빼 시세차익에 0~50%의 부담률(조합원 평균 개발이익 기준)을 곱하는 방식이다. 다만 시세차익 부분에서 기반시설부담금, 임대주택건설에 따른 지분 감소액, 건축비 등 각종 개발비용과 집값 상승분은 제외된다. 부과 대상 단지는 관리처분계획 인가 신청 이전 단계의 사업장이므로 사실상 현재의 모든 단지가 이에 해당된다. 사업이 진행 중인 단지는 착수에서 종료시점까지 모든 사업기간에 대해 부담금을 뽑은 뒤 이를 제도시행일(8월 예상)을 기준으로 단계별로 안분, 시행일 이후 기간에 불어난 이익액에만 부과한다. 건교부는 “사업착수 시점을 추진위 승인일로 한 것은 이날이 정비구역 지정이라는 재건축 용적률, 층수 등이 구체화되는 행정행위가 시작된 후이고 추진 주체의 재건축 추진의사가 표시된 시점이기 때문”이라고 설명했다. 부과는 준공시점으로 분납 및 물납도 가능하고 징수된 돈은 국가와 지자체가 기금이나 특별회계를 통해 도시재정비사업, 서민주택 건설 등에 사용한다. 그러나 개발이익이 미미한 수도권 외곽과 지방 등은 면세점을 둬 감면 혜택이 부여된다. 건교부는 과세점을 3,000만원 정도로 잡고 있다. 정상 집값 상승분은 국민은행 통계상 구별 집값 상승률, 구별 통계가 없는 지난 2002년 12월 이전은 기준시가 상승률을 이용해 산정된다. 강팔문 건교부 주거복지본부장은 “주로 단기간 집값이 크게 오른 서울 강남지역과 수도권 일부 지역이 재건축개발부담금의 대상이 될 것”이라며 “여기에 각종 양도세와 취득ㆍ등록세 등까지 부과되면 부동산으로 얻는 이익은 거의 없을 것”이라고 말했다.