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Q : 주택 1채를 소유하고 있었는데 최근 여러 채의 주택을 소유하고 따로 살고 계시던 아버지가 돌아가시면서 주택 1채를 상속해주셨습니다. 제가 소유하던 주택 1채를 언제까지 매도해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A : 상속주택은 다른 주택의 양도소득세 비과세 판단 시 주택 수에서 제외되는 혜택을 받을 수 있는 경우와 받을 수 없는 경우로 구분됩니다.
주택 수에서 제외되는 혜택을 받는 경우는 상속주택을 제외하고 1가구 1주택 여부를 판단하므로 사례의 경우 추가로 주택을 취득하지 않는다면 기존 주택은 언제나 1가구 1주택으로 인정받습니다. 따라서 기존 주택 보유기간이 2년을 넘었다면 언제 매도해도 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받습니다.
다만 돌아가신 아버지의 여러 채 상속주택 중 단 1채만 주택 수에서 제외되는 혜택을 받을 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 주택 수에서 제외되는 상속주택은 아버지가 가장 오래 소유한 주택, 가장 길게 거주한 주택, 상속 당시 거주한 주택, 기준시가가 가장 높은 주택, 상속인이 선택한 주택 중 가장 앞선 것입니다.
만약 주택 수에서 제외되지 않는 상속주택을 받았다면 일시적 2주택 3년 유예기간을 활용할 필요가 있습니다. 상속주택은 상속개시일, 즉 아버지가 돌아가신 날이 새로운 취득일이므로 이날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
다만 3년 유예기간이 지나면 먼저 매도하는 주택은 양도소득세를 부담해야 합니다. 이때는 어느 주택을 먼저 매도하면 좋을지 실익을 따져봐야 합니다. 이 경우 상속개시일 현재 평가액을 상속주택의 취득가액으로 해 양도소득세를 계산하므로 상속세 신고 시 항상 상속주택 평가액을 시가로 할지 주택공시가격으로 할지 고민해야 합니다. 주로 매매사례가액이 존재하지 않는 단독주택이 이러한 고민의 대상이 됩니다. 시가로 평가하고 싶다면 보통 감정평가를 활용하게 되는데 만약 시가로 평가했을 때 상속세 증가 효과가 양도세 절세 효과보다 클 것으로 예상된다면 시가로 평가할 이유가 없습니다.
