법원경매의 마지막 관문은 명도다. 명도는 낙찰받은 부동산을 실제로 넘겨받는 소유권이전 과정이다. 세입자 등을 내보내고 부동산을 실제로 점유하는 것이라고 볼 수 있다. 아무리 값싸게 낙찰을 받아도 명도를 매끄럽게 마치지 못하면 소유권을 행사하기 어렵다. 명도과정에서 지나치게 많은 시간과 비용이 소요돼 낙찰을 포기하는 사례도 많다. 명도과정에서 어려움을 겪어 경매에 실패한 사례를 통해 유의점을 찾아본다.◇명도가 어려워 낙찰을 포기한 사례=지난해 7월 명예퇴직한 최모씨(42)는 마땅한 일자리를 찾지 못하자 다가구주택을 사들여 임대를 하기로 했다. 최씨는 싼 값에 다가구주택을 사기 위해 경매에 눈을 돌리고 서울지법 경매5계에서 서울 강남구 역삼동 778의3 지상3층 지하1층의 다가구주택을 3억700만원에 낙찰받았다. 감정가는 5억5,800만원이었다. 주변시세는 4억5,000만원선.
이 주택에 살고있는 14가구의 세입자는 최초 근저당설정 이후에 입주한 후순위세입자들이었다. 가구당 200만원 남짓의 이사비용 지급을 감안하더라도 최씨는 1억원 이상 싸게 집을 장만한 셈이었다. 최씨는 낙찰받은 후 세입자들과 이사비용 또는 본인과 새로 임대차계약을 할 지 여부를 파악하기위해 다가구주택을 찾아갔다. 그러나 세입자들의 저항이 의외로 강했다. 세입자들은 법원에 항고(낙찰에 대한 이의신청)를 하는 것은 물론 가구당 이사비용을 1,000만원까지 요구하고 나섰다. 정당한 절차를 통해 경매를 받았고 2,000만원 이하 소액임차인은 임대차보호법에 따라 낙찰대금에서 700만원을 받을 수 있으므로 항고가 기각될 건 뻔하다.
더욱 큰 문제는 세입자가 터무니 없이 많은 이사비용을 요구하며 시간을 끌고있는 것이다. 최씨는 낙찰받은 주택의 세입자들이 한 가구도 먼저 집을 비워주지 않고 버티기로 합의한 것을 뒤늦게 알았다. 그는 항고, 재항고, 강제집행까지 들일 시간과 비용을 생각하니 엄두가 나지 않아 결국 입찰보증금만 날리고 낙찰을 포기했다.
◇체크포인트=낙찰받은 후 세입자들이 구체적으로 어떤 반응을 보일지는 미리 알기 어렵다. 일단 세입자들이 많은 물건은 응찰하지 않는 것이 가장 좋다. 입찰하기 전 현장을 방문해 주변사람들을 통해 세입자의 성향을 알아보는 것도 한 방법이다. 전세보증금이 3,000만원을 넘는 후순위세입자는 법적으로 낙찰대금에서 한 푼도 보상받을 수 없다.(3,000만원 이하의 소액입차인의 경우 낙찰대금에서 1,200만원을 돌려받으며, 최초근저당이 95년 이전이며 임차금이 2,000만원 이상일 경우 보상을 받지 못하고 그 이하면 700만원을 보상받는다)
돌려받지 못하는 임차금이 고액인 후순위세입자가 있거나 후순위세입자의 수가 많은면 명도에 어려움이 크다는게 전문가들의 설명이다. 빌딩과 상가 등의 경우 주택임대차보호법의 적용을 받지 않아 임차인은 임대보증금을 돌려받을 수 없어 명도가 더 어렵다.
이처럼 명도가 어려운 물건에 응찰할 때는 1년 이상 명도기간이 소요될 것을 염두해 두고 주택의 경우 가구당 300만원 이상의 충분한 이사비용을 감안해 야한다. 소요되는 시간과 명도비용만큼 응찰가를 충분히 낮추어야 한다는 얘기다. 【이은우 기자】
