Q: 대구 달서구 5층 상가건물 중에서 1개 점포를 낙찰 받고자 합니다. 경매물건에 관해서 법원인터넷정보에 기본적인 사항들이 게시되어 있는데, 공시된 것 말고도 상가건물 일부를 낙찰 받을 때 주의해야 할 점은 무엇이 있나요?
A: 첫째 관리비 채권을 생각할 수 있습니다. 집합건물 중 일부를 낙찰 받으면 전 소유자가 체납한 관리비 중 ‘공용’부분에 대한 관리비에 대해선 낙찰자가 승계해야 할 의무가 있다는 것이 현행 판례입니다. 관리비를 청구할 주체가 해당 부동산에 미리 가압류조치를 해 두었다면 낙찰과정에서 관리비채권의 존재 및 액수를 짐작할 수 있지만, 이렇게 별도로 관리비채권을 가압류 해두지 않는 경우가 많아 관리비를 생각지도 못하고 낙찰 받는 경우가 많습니다.
전유부분은 제외하고 공용부분에 대해서 발생한 관리비만을 승계할 의무가 있다고는 하지만, 전체 관리비 중에서 인건비가 차지하는 비중이 상당히 큰 것이 일반적이라는 점에서 대부분 집합건물의 경우 개별 호수에 부과된 관리비 중 전유부분에 대한 부분은 극히 적고, 거의 대부분은 공용부분에서 발생된 것입니다. 따라서 체납된 관리비는 거의 대부분을 낙찰자가 부담할 가능성이 높다고 보는 것이 정확합니다.
둘째 업종제한 문제를 생각할 수 있습니다. 낙찰을 받아 영위하고자 하는 업종에 제한을 받는 점포가 있는데, 일정한 업종을 염두에 두고 낙찰 받는 경우에는 특히 유의해야 합니다. 업종제한을 확인하기 위해서는 상가규약과 분양계약의 내용을 살펴야 합니다.
결국 이런 부담을 생각한다면 낙찰을 결정하기 이전에 해당 상가관리사무소, 인근 중개업소 등을 방문, 관리비나 업종제한문제에 대해 사전에 확인할 필요가 있습니다. 보이지 않는 부담이 도사릴 수 있다는 점이 경매투자의 한계라는 점에서 사전에 철저한 확인과 적절한 자문을 받는 것이 좋습니다.
