3주택 보유자도 큰 세금 내지 않고 주택을 매도할 수 있다
문 : 윤성호(68)씨는 3주택 보유자다. 현재 대치동 동부센트레빌(45평형)에 살고 있고, 압구정동 현대아파트(43평형) 1채와 송파구 방이동에 다가구주택을 갖고 있다. 보유세 부담 때문에 1채를 제외한 나머지를 처분하려고 하는 데 세금 부담을 최소화할 수 있는 방법은 없을까.
답: 우선 방이동에 있는 다가구주택은 자녀들에게 증여하는 게 바람직하다. 단독주택은 기준시가로 증여재산을 평가하기 때문에 시가로 평가하는 아파트보다 세금 부담이 적다. 현재 기준시가가 3억원이기 때문에 자녀와 며느리에게 절반씩 증여할 경우 약 3,000만원의 증여세와 1,200만원 정도의 등기비용만 부담하면 된다. 증여 후 재개발을 통한 투자이익이 자녀에게 귀속된다는 것도 장점이다.
압구정동 현대아파트를 팔아도 1세대 1주택으로 간주될 수 있다. 이는 동부센트레빌이 양도세 감면대상 주택에 해당되기 때문이다. 정부는 IMF 외환위기 직후 부동산경기를 부양하기 위해 2001년 5월23일부터 2002년 12월31일 사이에 전국에서 분양계약을 체결해 취득한 신축주택에 대해 양도세 감면혜택을 부여했다. 양도가격이 6억원을 초과하면서 전용면적 50평을 초과하는 고급주택을 제외한 일반주택은 이런 혜택을 누릴 수 있다. 이런 양도세 감면 주택은 1세대 1주택을 가릴 때도 주택 수에서 제외된다. 따라서 감면주택 1채와 일반주택 1채 중 일반주택을 양도할 때, 일반주택을 ‘3년 보유ㆍ2년 이상 거주’하였다면 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.
윤씨는 2002년 4월25일 분양계약을 맺었고, 동부센트레빌의 분양가는 6억원을 넘었지만 전용면적이 약 37평으로 감면대상 주택이다. 따라서 압구정동 현대아파트를 처분할 때 1세대1주택 비과세혜택을 적용받을 수 있다. 다만 1세대 1주택이더라도 6억원을 넘는 고가주택은 6억원을 초과하는 양도차익에 대해서 양도세가 과세되므로 약 8,300만원 정도의 세금만 부담하면 된다.
