[하반기 주택시장 대예측] 내집 마련 해볼까
규제지속·경기회복 지연땐 2%이상 빠질듯…재건축단지 하락세 가속화·미분양도 급증행정수도·신도시·교통개선지역 눈여겨볼만
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‘내 집 마련, 집값 조정기를 노려라’
하반기 주택시장은 전반적인 하향 안정세가 불가피하지만 개별 호재를 갖춘 지역은 꾸준히 주목 받을 것으로 예상되고 있다.
올들어 정부의 강력한 집값 안정 대책의 효과가 가시화되면서 주택시장은 더욱 움츠러들고 있다. 본격적인 가격조정 단계에 돌입하지는 않았지만 일부 공급 과잉이 가시화되고 있는 상태에서 수요마저 위축돼 앞으로 추가적인 가격하락도 예견되는 상황이다.
정부의 집값 안정 의지가 확고한 만큼 주택투기지역 지정, 양도세 중과, 주택거래신고제 등 투기 수요를 억제하는 규제들이 이른 시일 내 완화되기는 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 주택거래 위축이 장기화되면서 수급의 선 순환 구조도 당분간 회복되기 힘들 것이라는 전망이 나오고 있다.
반면 부동산경기 활황을 이끌었던 시중 유동자금이 저금리 기조에서 항상 유입될 가능성이 상존해 있는 만큼 주택시장의 장기침체를 단언하기는 이르다는 주장도 있다. 미국의 금리 인상에도 불구하고 경기침체가 지속되는 국내 사정상 금리 인상 가능성은 낮고 시중 여유자금이 부동산의 특정 지역과 상품에 집중되는 현상도 배제할 수 없기 때문이다.
◇하락기가 내 집 마련 적기= 전문가들은 하반기 아파트 매매가격이 2~3% 정도 하락할 것으로 전망하고 있다. 투기 규제책이 지속되고 경기회복이 지연되면 연말이 다가올수록 하락 폭이 커질 가능성도 있다.
재건축 아파트 비중이 큰 서울 및 수도권 지역부터 2% 안팎으로 하락세가 본격화되고 가격 변동 폭이 큰 지방으로 확산될 경우 전국적으로 3% 선까지 떨어질 것으로 예상되고 있다. 전세가격은 주택거래 위축에 따른 전세입자들의 주택매입 수요 감소로 물량이 적체되는데다 입주량도 크게 늘어 하락세가 지속될 것으로 예상되고 있다.
이 같은 매매가격 약 보합세와 소비심리 위축으로 투자자들은 좀더 신중한 선택을 할 수 밖에 없다. 주택 구매에 대한 의사결정은 더욱 늦춰지면서 특정 개발지역과 호재를 갖춘 곳을 중심으로 투자자들이 몰리는 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다.
최근 부동산 114가 네티즌을 대상으로 하반기 집값 전망에 대해 설문 조사한 결과 응답자의 62.5%가 아파트값의 3~5% 하락을 점쳤다. 특히 내 집 마련 적기에 대해서는 응답자의 57%가 올해 하반기를 꼽았다. 집값 하락세가 뚜렷할수록 향후 회복기를 대비해 투자에 나설 의향이 있음을 시사하는 대목이다.
◇골이 깊으면 돌아가라= 과거 가격 상승을 주도한 재건축 단지는 재건축 사업에 대한 개발이익환수제가 윤곽을 드러내면서 더욱 가파른 하락세를 탈 것으로 예상되고 있다. 최근 서울 및 경기지역 재건축 단지의 가격 흐름을 보면 과거 호재로 통하던 ‘안전진단 통과’가 별다른 효력을 내지 못한 채 가격 하락 폭이 커지고 있다. 특히 경기 지역 일부에서는 사업승인을 취득한 단지들마저 내림세를 보이고 있다.
서울지역의 일반아파트 기상도 역시 줄곧 ‘흐림’이다. 주택가격 하락 폭이 더욱 커질 것으로 예상되면서 강남지역도 일부 분양가가 높은 단지는 미분양이 속출하고 있다. 올 상반기 서울지역의 미분양 물량은 지난해 하반기의 3배에 육박하고 있으며, 올 하반기 미분양 물량도 상반기보다 15% 정도 늘 것으로 전망되고 있다.
특히 올해부터 시행된 다주택자에 대한 양도세 중과로 향후 양도세 회피성 매물이 급증할 경우 서울 집값 하락세는 더욱 가속화될 가능성이 높다. 이에 따라 무리한 투자보다는 시장 상황을 예의 주시하는 자세가 어느 때보다 필요한 것으로 지적되고 있다. 골이 깊으면 돌아가는 것이 상책이라는 것.
◇틈새지역을 공략하라= 경색된 시장 분위기에도 불구하고 틈새는 있게 마련이다. 실제 신행정수도 이전, 신도시 개발 등 호재를 갖춘 지역은 향후 투자 수익성이 기대되면서 투자자들의 매수세가 몰리고 있다. 이르면 내년 초로 예상되는 원가연동제가 도입되면 수도권 일대 택지개발지구 내 전용 25.7평 이하 주택은 분양가 하락이 예상돼 벌써부터 예비 청약자들이 ‘알짜단지’를 물색하고 있다.
교통 개선 효과가 기대되는 지역도 투자 1순위로 꼽힌다. 연내 완공 예정인 수원~천안간 경부선 복선전철 주변의 신규 주택지나 사업추진 및 공사가 본격화되는 경의선ㆍ경춘선 전철 등 경기 북부지역도 눈여겨볼 만하다.
정부의 건설경기 연착륙 방안으로 투기지역 해제 수혜를 입을 지역도 관심 대상이다. 수도권을 제외한 지방 광역시의 경우 최근 집값 상승률이 전국 상승률에 못 미치는 지역은 주택투기지역에서 해제될 가능성이 높아 해당지역 주택시장의 숨통도 다소 트일 것으로 보인다.
입력시간 : 2004-08-02 13:20
