[서경 부동산 교실] 종중 보유 선산 명의이전 등기
관리 위해 종중내 사람에 이전땐 합법
서동욱 신한은행 부동산전문가
종중의 대표로 선출된 K(62) 씨는 최근에 구입한 선산의 명의를 관리 차원에서 자신의 이름으로 등기할 예정이다. 그런데 본인 명의로 등기를 할 경우 부동산에 관한 실제 권리자가 아니므로 부동산 실명제도 위반으로 처벌 받을 수 있다는 이야기를 들었다.
부동산 실명제란 부동산에 관한 소유권 및 기타 물권을 실제 권리관계에 맞게 실 권리자의 이름으로 등기하는 제도이다. ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률(부동산 실명법)’에서는 명의신탁(名義信託)을 그 규제 대상으로 하고 있다. 명의신탁이란 자신이 보유하고 있는 부동산을 타인의 명의로 등기하는 것을 의미한다. 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효이며 명의신탁 약정에 의해 행해진 등기도 무효가 된다. 다만 부동산을 매도한 사람이 등기 명의인을 진정한 매수인으로 알고 계약한 경우에는 그 등기가 유효한 것으로 본다.
한편 매매나 증여에 의해 부동산을 취득한 후 소유권 이전 등기를 하지 않고 매도자 명의로 3년 이상 방치하는 장기 미등기도 부동산 실명제 위반에 해당된다. 이러한 부동산 실명법을 위반한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해지며, 부동산가액의 30%에 해당하는 과징금이 부과된다. 명의신탁의 경우 당사자 뿐만 아니라 명의신탁을 지시하여 부동산 실명법을 위반하도록 한 사람 및 이를 알면서도 방조한 사람 역시 처벌 대상이므로 주의해야 한다.
그런데 K 씨와 같이 선산의 관리를 위하여 종중의 부동산을 본인 명의로 등기하는 경우에는 명의신탁에 해당되지 않는다. 다만 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 이외의 사람 명의로 등기하는 경우나 배우자 명의로 등기하는 경우에 명의신탁의 규정을 적용하지 않는다. 또한 조세포탈이나 강제집행의 면탈, 법령상의 제한을 회피하는 목적으로 해서는 안된다.
이 밖에 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 권리를 이전 받거나 가등기하는 경우에는 부동산 실명제 위반이 아니다. 또한 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분 소유하는 약정을 하고, 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우도 해당되지 않는다.
입력시간 : 2007/02/08 16:45
