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정부가 무주택 서민들의 주거안정을 위해 준공공·토지임대부 임대주택 등 다양한 민간임대 활성화 대책을 잇따라 내놓고 있지만 정작 시장의 반응은 시원찮은 것으로 나타났다. 사업에 따른 인센티브가 부족한 반면 의무조항은 까다로워 사업 참여의 유인이 부족하다는 지적이 일고 있다.
9일 국토교통부와 업계에 따르면 정부는 최근 민간이 주택을 매입해 일정 기간 이상 저렴한 가격에 임대할 경우 세제상의 인센티브를 제공하는 준공공임대주택제도 시행에 나섰다. 의무임대기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리고 임대료 인상률을 연 5%로 제한하는 제도다. 여기에 최초 보증금과 임대료도 시세보다 낮게 책정해야 한다.
반면 이에 따른 인센티브는 전용 40㎡ 이하 소형주택에 한해 재산세를 면제하고 보유한 지 10년을 경과한 주택에 한해서만 60% 양도소득금액 공제율을 적용(현재 기존 매입임대 10년 이상 보유시 40% 공제)하는 수준에 불과하다.
기금융자를 통한 주택매입자금지원도 연 3.0%에서 2.7%로 0.3%포인트 낮아졌을 뿐이다.
박승국 라이프테크 대표는 "예전에는 다주택자들이 주택을 전세로 보유하다 되파는 시세차익을 목적으로 들어왔지만 지금은 주택경기 침체 탓에 양도세 공제율 확대는 거의 의미가 없다"며 "시세차익을 거둘 수 없다면 남는 것은 월세 임대료밖에 없는데 임대료 상한선이 있고 장기보유 등의 의무조항이 워낙 까다롭다 보니 참여할 사업자가 없을 것"이라고 말했다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장도 "기존에 매입임대를 하던 사람들을 참여시키겠다는 것이 정부의 취지"라며 "하지만 주택조건이 4·1부동산종합대책 이후 새로 매입한 물건으로 한정됐고 의무임대조건이 까다로워 임대사업자들은 상품에 대한 기대감이 없다"고 전했다.
일반 전월세에 비해 준공공임대주택의 수익성이 높다는 정부의 발표 역시 시뮬레이션조차 없는 단순한 기대감에 불과한 것으로 나타났다.
국토부 관계자는 "주택 가격과 임대료 등 변수가 워낙 많기 때문에 사실 수익률은 예측이 불가능하다"며 "기존 사업자보다 장기로 보유해야 하긴 하지만 조건이 나쁘지 않다는 의미로 봐달라"고 말했다.
임대사업자가 토지를 임차해 주택을 건설 또는 임대할 수 있도록 한 토지임대부주택의 상황은 더욱 심각하다.
이 제도는 공공과 민간이 보유한 토지를 임차해 공급하는 모델로 결국 한국토지주택공사(LH)가 보유한 토지에 임대주택을 공급하는 모델이 시범사업으로 제시될 수밖에 없지만 국토부는 지난 8개월간 LH와 이렇다 할 협의조차 하지 못한 것으로 나타났다.
국토부 관계자는 "LH 등 공공과 따로 협의한 것은 아직 없다"며 "토지를 빌리고 건물도 지어야 하는 방식인 만큼 바로 공급이 가능하지 않기 때문에 일단 규제 완화 관점에서 바라봐달라"고 말했다.
전문가들은 정부가 민간을 끌어들여 전월세 안정을 꾀하기 위해서는 임대사업자에 대한 충분한 유인책을 제공해야 한다고 지적하고 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부는 민간 임대사업자를 늘려야 한다고 하면서도 정작 주는 혜택은 많지 않다"며 "사업자의 장기간 주택 보유를 유도하는 등 준공공 성격의 민간 임대주택을 공급하기 위해서는 증여세와 상속세 감면 혜택과 같은 보다 파격적인 대책을 내놓아야 할 것"이라고 조언했다.
