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Q=3개월 전 빌딩을 상속받았습니다. 상속 이후 임차인의 절반이 임대료와 관리비가 정확하지 않다는 이유로 체납하고 있습니다. 관리소장이 교체되어 이전의 상황을 잘 몰라서 제대로 부과하지 못하고 있다고 합니다. 그리고 상속세 납부와 현금화를 위해 인근 중개사무소에 매각을 의뢰하였는데 빌딩 내부에 문제가 많아 매수자들이 좋아하지 않는다고 합니다. 이럴 때는 관리와 매각을 어떤 방법으로 해야 하는지 궁금합니다.
A=상속이나 매입 등으로 소유권이 변경될 때 인수인계가 잘 되지 못하면 빌딩에 대한 과거 및 현재의 임대료 및 관리비 납부 현황과 시설물의 유지·관리 등 운영내역을 파악하기가 곤란해집니다. 또한 소유권 변경 시점에 관리소장까지 교체되었다면 각 임차인과의 계약서 외의 임대조건도 정확히 확인할 수 없어 정상적인 부과와 납부를 하지 못해 연체가 발생할 수 있습니다.
결국 빌딩 운영도 회사처럼 '경영'을 해야 한다는 점을 유념해야 합니다. 따라서 현재 상황을 '빌딩 경영자'의 입장에서 접근해야 할 필요가 있습니다. 빌딩경영의 영역은 일반 회사와 같이 세무, 법무, 관리행정, 인사, 노무 등의 부문이 있습니다. 또 임대용 부동산이기 때문에 임대가격 및 매매가격의 시장조사도 필요하며 임차인과의 지속적인 관계 관리 등의 업무도 추가됩니다. 임차인은 고객이며 임대 공간은 판매상품입니다. 따라서 수시로 변화하는 임대 가격을 정기적으로 조사해야 임차인을 임대공간에 유지할 수 있습니다.
귀하의 경우, 빌딩경영의 조속한 안정화를 위해 관리소장의 협조를 얻어 임대차 계약서를 검토하고 임차인에게 면담을 통해 정확한 임대내역과 조건을 파악해야 합니다. 이때 임차인과 마찰이 생기지 않도록 유의해서 양해와 협조를 구해야 합니다. 그리고 인근 유사빌딩의 임대료 시세와 공실 현황 등을 조사한 후, 기존 임대조건과 현재 임대료 시세 등을 비교해 적정성을 검토합니다. 만약 현재 임대료가 높다면 연체에 대한 감액 등을 통하여 임차인과의 관계개선에 유용하게 활용할 수 있습니다.
빌딩경영의 정상화와 가치향상은 몇 개월에서 수년이 소요될 수 있기 때문에 빌딩매각을 우선하는 것보다 경영과 매각을 병행하여 추진하는 방안이 필요합니다.
