[지방 미분양 대책] 매입임대사업 규제 완화는

정부가 11일 발표한 ‘지방 미분양 대책’은 대부분 실수요자에 초점이 맞춰져 있다. 이 때문에 오히려 시장에서는 매입임대 요건 완화와 세제혜택에 더 큰 기대감을 갖고 있다. 매입임대사업이란 개인이 주택을 5채 이상 매입해 사업자로 등록한 뒤 일정기간 이상 임대한 후 되파는 것으로 취득ㆍ보유ㆍ양도 등에 따른 세금을 감면받을 수 있다. 사업요건을 대폭 완화함으로써 지방은 물론 서울 등 수도권 일대 투자 수요를 끌어들일 수 있을 것으로 보인다. ◇어떻게 완화되나=새로 바뀐 매입임대사업의 핵심은 ▦의무임대기간 단축 ▦등록대상 주택 확대 ▦양도세 중과세 배제기준 완화다. 우선 지금까지는 매입임대사업자로 등록한 뒤 세제혜택을 받으려면 10년 이상 임대를 한 후 되팔아야 했지만 이 기간을 5년으로 줄였다. 참여정부 당시 임대사업이 투기수단으로 악용되는 것을 막기 위해 5년이던 의무임대기간을 10년으로 늘렸다 이번에 다시 원위치한 셈이다. 등록 대상 주택도 중대형까지 확대됐다. 지금까지는 전용 85㎡ 이하 중소형 주택으로만 사업자 등록이 가능했지만 이를 전용 149㎡(45평) 이하 주택으로까지 확대한 것. 단순 면적으로는 웬만한 중대형 아파트도 모두 임대사업자로 등록이 가능해졌다. 하지만 이 같은 면적확대 효과는 거의 없을 것으로 보인다. 세법상 종합부동산세ㆍ양도소득세 감면을 위한 가격기준이 여전히 3억원으로 제한돼 있기 때문이다. 이미 지방 대도시 아파트 분양가가 3.3㎡당 1,000만원을 넘어선 점을 감안하면 형식상의 면적 확대일 뿐이라는 지적이다. 다만 종부세ㆍ양도세 중과세 배제요건인 ‘공시가격 3억원 이하’ 주택 기준을 매도가 아닌 취득가격 기준으로 바꿔 집값이 오르는 데 따른 추가 세부담의 우려를 없앤 점은 눈에 띈다. ◇세제혜택은=매입임대사업의 가장 큰 매력은 무엇보다 세금감면이다. 집을 살 때 내는 취득ㆍ등록세의 경우 전용 60㎡ 이하 소형 주택은 아예 면제된다. 또 정부의 이번 미분양 주택 취득ㆍ등록세 50% 감면 조치로 전용 149㎡를 넘지 않는 주택도 취득ㆍ등록세가 절반으로 줄어든다. 보유기간 동안 물게 될 재산세와 종합토지세ㆍ종합부동산세도 감면혜택이 있다. 전용 60㎡ 이하 주택은 재산세가 50% 감면되고 토지지분에 대한 종토세도 합산과세하지 않고 0.3%의 분리과세 세율이 적용된다. 특히 임대사업용으로 산 5채의 주택은 개별 주택의 기준시가가 3억원이 넘지 않으면 종부세 대상에서도 제외된다. 다만 5채 중 단 1채라도 3억원을 넘으면 종부세 대상에 포함되고 의무임대기간 내에 되팔면 세금이 추징된다는 점을 유의해야 한다. 이밖에 집을 팔 때 내는 양도소득세 역시 공시가격이 3억원을 넘지 않으면 다주택 보유에 따른 중과세 대상에서 제외된다. 2주택자의 경우 50%, 3주택 이상은 60%의 양도세를 물지만 임대사업용 주택에는 양도차익에 따라 각각 9~36%의 세율이 적용되는 것이다.