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오피스텔·도시형생활주택 등 틈새 투자상품으로 관심을 끌었던 수익형 부동산이 내리막을 걷고 있다. 최근 2~3년간 공급이 급격하게 늘면서 임대료 하락 등 수익성이 눈에 띄게 악화되고 있는데다 자산가치 상승 역시 기대하기 힘든 탓이다.
12일 일선 부동산중개업계에 따르면 한때 6% 이상의 임대수익률을 기록했던 서울 강남, 도심권 오피스텔과 도시형생활주택의 수익률이 4~5%대로 떨어진 것으로 나타났다. 특히 일부 지역은 수익형 부동산 바람을 타고 공급이 집중됐던 탓에 임차인 구하기에도 어려움을 겪으면서 공실을 감안한 실질 수익률은 더 낮은 것으로 파악된다.
◇강남·도심권 오피스텔 수익률 뚝=지하철2호선과 신분당선이 만나는 강남역 주변은 뛰어난 접근성과 풍부한 배후수요 때문에 오피스텔 투자1번지로 꼽혔던 곳이다. 하지만 최근 상황은 이 같은 명성이 무색하다. 강남역 인근 D오피스텔 58㎡의 월 임대료는 90만원(보증금 1,000만원 기준) 정도로 연간 임대수익은 1,100만원 안팎이다. 이 오피스텔의 매매가격이 2억2,000만원 안팎인 것을 고려하면 연간 임대수익률은 5.1% 정도에 불과하다.
역삼동 D공인 관계자는 "2008년만 해도 6% 중반대의 수익률을 기록했다"며 "월세는 제자리걸음인데 그동안 매매가는 5,000만원 이상 올랐기 때문"이라고 설명했다.
업무시설이 밀집한 마포 역시 비슷하다. 동교동 H오피스텔 63㎡의 월임대료는 75만원 정도로 연간 5% 수준이다. 한때 7% 후반대의 수익률을 기록하기도 했지만 인근에 도시형생활주택·오피스텔 공급이 늘면서 수익률이 지속적으로 떨어지는 추세라는 게 이 지역 중개업소들의 설명이다.
도시형생활주택은 수익률 하락이 더 가파르다. 정부의 저리 정책자금 지원으로 단기간에 공급이 폭발적으로 늘어난 탓이다. 실제로 관악구 봉천동 M도시형생활주택 57㎡(공급면적 기준)는 매매가가 2억6,000만~2억8,000만원인 데 비해 월임대료는 70만~80만원 정도로 임대수익률이 3~4%에 불과하다.
최근 늘어나는 분양형 호텔 역시 공급 과잉 우려가 계속 제기되는 모습이다. 특히 분양형 호텔의 경우 공실 부담이 더 크다는 점도 부담이다.
업계 관계자는 "상당수 분양형 호텔 업체가 연 10%의 수익률을 광고하고 있지만 비수기 공실 등을 감안하면 4~5%에도 못 미칠 수 있다"며 "특히 제주나 서울은 호텔 공급이 너무 집중돼 수익성이 계속 악화될 수밖에 없다"고 설명했다.
◇고수익 시대 끝…기대수익률 낮춰야=전문가들은 수익형 부동산 투자자는 기대수익률을 낮춰 보수적으로 접근할 필요가 있다고 입을 모은다.
4~5년 전만 해도 수익형 부동산은 은행 금리의 2~3배에 달하는 7~8%의 고수익을 얻을 수 있어 레버리지 비율을 높여 투자도 가능했지만 최근 수익률이 떨어진 만큼 과도한 대출을 활용하는 것은 바람직하지 않다는 것이다.
또 아무리 입지가 좋더라도 공급 과잉이 우려되는 지역은 철저히 투자 대상에서 제외해야 한다는 지적이다. 특히 송파구나 관악구 등은 최근 2~3년간 오피스텔, 도시형주택 공급이 가장 많았던 곳인 만큼 주변 시장 상황을 철저하게 확인한 후 투자 여부를 결정해야 한다고 조언한다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "수익형 부동산도 이제는 다양한 환경과 조건을 고려하고 신중하게 투자해야 할 때가 됐다"며 "터무니없는 고수익을 보장하는 시대는 끝났다"고 말했다.
