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중소기업에 다니고 있는 30대 중반의 가장입니다. 현재 양재동의 소형 아파트에 살고 있는데 초등학교에 다니기 시작한 아이들 때문에 30평형대의 아파트로 이사하려고 합니다. 문제는 자금이 충분치 않다는 것입니다. 1억원 정도 대출 받아야 하는데 모기지론으로 빌릴 수 있을까요? 또 정부에서 강력한 투기억제대책을 내놓는다고 하는 시점에 대출을 끼고 집을 넓혀 이사를 가야 하는지, 아니면 좀더 기다려야 되는 것인지 판단이 서지 않습니다. 연봉은 5,000만원 정도이고 정기예금으로 8,000만원과 매월 불입하고 있는 비과세적금 3,000만원을 감안하면 금융자산은 1억1,000만원 정도 됩니다.
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집을 넓혀 이사갈 때에도 내 집 마련 전략을 잘 세워야 합니다. 여기에 부동산시장의 분위기를 살피는 것은 필수입니다. 상담자의 경우 대출을 끼고 내 집 마련을 해야 하기 때문에 어떤 대출을 어떻게 받아야 할지 신중하게 생각해야 합니다. 우선 금리선택을 잘 해야 합니다. 시장금리가 올라갈 가능성이 높다고 예상되면 고정금리가 유리하며, 반면 시장금리가 올라갈 가능성이 희박할 경우에는 변동금리를 선택하는 것이 좋습니다.
대출을 받을 경우 각종 수수료가 부담이 되고 있습니다. 설정료를 포함한 감정료, 인지세 등 대출 취급시에 들어가는 비용을 따져보고 비용을 줄일 수 있는 대출상품을 골라야 합니다. 그 밖에 대출기간을 잘 선택해야 합니다. 대출기간은 자금계획에 중요한 영향을 미치기 때문입니다. 단기대출은 1년을 기준으로 하여 3년에서 5년까지 연장이 가능한 반면, 장기대출인 경우에는 10년에서 최고 30년까지 상품이 다양하게 있습니다.
은행들이 지난 7월4일부터 부동산안정대책의 일환으로 투기지역에 소재하고 있는 주택에 대해서는 담보비율을 하양 조정하여 대출한도를 줄이고 있습니다. 하지만 상담자의 경우 실수요자이기 때문에 모기지론을 받는데 아무런 문제가 없는 것으로 보입니다.
투기지역에 소재하는 6억원 초과 아파트의 경우에는 투기수요를 억제하기 위해서 담보비율이 60%에서 40%로 하향 조정됐지만, 10년 초과 원리금균등분활 상환조건으로 가계대출을 받는다면 6억원이 초과되는 경우에도 60%의 담보비율을 인정 받을 수 있어 1억의 대출은 문제없이 받을 수 있습니다. 이때 거치기간은 1년 이내이어야 하며, 중도상환수수료의 경우 면제는 되지 않습니다. 또한 상담자의 경우처럼 투기지역에 집을 넓혀 이사갈 경우에는 반드시 기존 아파트를 1년 이내에 매도해야 합니다.
장기모기지론의 가장 큰 장점은 3개월부터 5년까지의 변동금리(신한은행의 경우 3개월 연동금리는 약 5.33%)를 고객이 다양하게 선택할 수 있습니다. 또 연간 이자 납입액의 1,000만원까지 연말정산 소득공제가 가능합니다. 소득공제효과는 연소득과 대출금액에 따라 최고 연 2% 이상의 금리 감면효과를 받을 수 있습니다.
게다가 거치기간(5년 이내) 종료 후에는 매년초 대출잔액의 10%까지는 수수료 없이 대출금 중도상환이 가능합니다. 특히 원리금 상환금액을 최소화하기 위하여 대출원금의 80%만 분할상환하고 나머지 20%는 만기에 일시 상환할 수 있는 장점을 가지고 있습니다.
현재 저금리 기조가 계속 유지되고 있는 가운데 풍부한 부동자금은 뚜렷한 투자대안을 찾지 못하고 있습니다. 이러한 부동자금은 부동산 가격을 상승시키는 요인이 되고 있습니다. 만약 부동자금의 물고를 터주고, 공급물량을 늘리지 않는 이상 여전히 시장은 움직이지 않을 것으로 보입니다.
이러한 영향으로 최근 몇 개월 사이 일부 지역을 중심으로 부동산가격의 오름세가 강하게 나타나고 있습니다. 이에 따라 정부에서는 8월말까지 부동산 가격을 잡기위해 강력한 투기안정대책을 내놓을 예정에 있습니다. 이런 시점에 집값이 더 오르기 전에 내 집 마련을 해야 하는지 아니면 좀더 기다려야 하는지 판단을 하기란 매우 어려울 것으로 보입니다. 상담자처럼 실수요자인 경우 당장 대출을 끼고 내 집 마련에 나서기 보다는 8월말 부동산대책이 발표된 이후 시장의 추이를 살펴가면서 내 집 마련에 나서는 것이 유리할 것으로 보입니다.
/고준석 신한은행 부동산재테크팀장
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