최근 정부는 강력한 주택시장 안정대책을 통해 가시적인 성과를 보고 있다. 재건축규제 강화, 투기과열지구 지정, 양도세 강화 등 수요관리 중심의 규제정책으로 주택가격을 다소 진정시키는 효과를 얻어낸 것이다.
그러나 주택정책은 수요관리ㆍ공급관리ㆍ금융관리의 3개 부문이 조화를 이뤄야 비로소 완전한 효과를 볼 수 있다. 특히 금융관리 부문은 고소득층보다는 저소득층의 주거안정을 최대한 지원해주는 시스템을 갖추도록 하는 것이 중요하다.
정부는 주택시장 안정대책을 위해 은행들이 주택감정가의 80%까지 올렸던 주택담보대출비율을 60%선으로 내리도록 하고 있다.
이는 가수요를 줄이는 데 효과적이긴 하다. 하지만 다른 한편에서는 내 집을 마련하려는 실수요자들의 주머니 부담이 늘고 있다는 부작용이 문제점으로 지적되고 있다.
정책의 일관성도 부족하다. 한국개발연구원이나 국토연구원조차 정책 일관성에 대한 신뢰부족이 최근 부동산가격의 불안요인 중 하나라고 지적할 정도다.
따라서 정부가 인위적으로 시장에 개입하기보다는 주택금융제도 활성화로 주택문제를 근본적으로 해결해야 한다는 의견이 설득력을 얻고 있다.
선진국들은 주택저당채권유동화(MBS)등 주택금융제도를 도입해 좋은 효과를 얻고 있다. 미국에서만 해도 수요자는 주택가격의 20∼30%만 갖고도 집을 장만할 수 있다. 나머지 70∼80%의 자금은 10~30년의 장기저리 분할상환방식으로 주택대출을 받고 있기 때문이다.
MBS가 미국 채권시장에서 차지하는 비중은 지난 85년 8.1%에 불과했으나 90년 17.2%로 급등했고 95∼2000년에 이르러 평균 20%선까지 늘어났다. 2001년에도 그 비중은 22.2%를 차지한 것으로 조사되는 등 99년부터는 국채시장을 제치고 가장 큰 점유율을 보이고 있다.
미국에서 주택저당채권을 유동화하는 주요 회사로는 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac) 등을 꼽을 수 있다. 이들 회사는 뉴욕증권거래소에 상장된 민간주주 소유 기업이지만 정부의 각종 지원과 혜택을 받는 정부후원기관(Government-Sponsored Agency)으로 간주돼 높은 공신력을 얻고 있다.
이 같은 높은 공신력를 바탕으로 패니매 등은 저리의 자금을 조달할 수 있었고 이 돈으로 주택대출채권을 매입해 대출기관에 주택자금을 공급해왔다.
우리 정부도 99년 주택저당채권유동화회사법을 제정하고 이를 전담할 회사를 정부 주도로 설립했다. 그러나 제도가 도입된 지 불과 3년여 밖에 되지 않아 지난 60여년간 발전을 거듭해온 미국의 MBS 제도와는 운용면에서 많은 차이를 보이고 있다.
최근에 정부는 이러한 격차를 줄이기 위해 유동화 회사가 주택저당채권을 매입 보유할 수 있도록 했다.
또 주택대출 취급 금융회사에 신용공여를 할 수 있도록 하는 것과 장기주택대출 수요자에 대한 이자상환액 소득공제한도를 연 300만원에서 600만원으로 확대하기 위한 정책마련을 추진하고 있다.
이는 일단 환영할 만하지만 보다 장기적인 관점에서는 관련법을 전면적으로 개정하는 것이 필요하다. 대륙법에 속하는 민법체계와 미국법에서 발달한 유동화 제도가 충돌하고 있는 국내법의 문제를 고쳐나가야 한다.
그 우선적인 개선대상으로는 한시적으로 운용하고 있는 등기 특례제도와 채권양도ㆍ저당권ㆍ파산제도 등을 들 수 있다.
이들 제도의 개선이 이뤄지지 않으면 감독과 규제로 인해 거래비용이 늘게 되고 시장경제활동이 위축되는 결과를 초래하게 된다.
실제로 국내 MBS 시장규모는 2조5,000억원까지 성장했지만 이중 민간 금융회사의 유동화가 차지하는 비중은 시장 전체규모의 1%에 불과한 상황이다.
따라서 정부는 이 같은 제도개선에 좀더 적극적으로 나서야 한다. MBS 시장 활성화는 결과적으로 국민들에게 안정적으로 집을 마련해주고 금융시장을 뒷받침해주는 효과를 낼 수 있기 때문이다.
/조주현<한국주택협회 부회장>
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