판교신도시 25.7평 초과 택지 개발에 공영개발 방식이 신중히 검토되면서 찬반 논란이 가열되고 있다.
전문가들은 공영개발이 분양가 인하를 유도하고 개발이익을 공공부문이 환수해서민주택 공급을 위해 쓸 수 있다는 긍정적 의미는 인정하고 있다.
하지만 주변 집값에 미치는 영향에 대해 논란이 일고 있으며 대한주택공사 등공공기관의 비대화를 우려하는 목소리도 높다.
네티즌들도 건설교통부 홈페이지 등에 공영개발론에 대한 찬반글을 올리며 논쟁에 뛰어들고 있다.
이처럼 찬반공방이 가열되는 가운데 중대형평형 청약을 기다리던 청약예금 가입자와 입찰을 준비하던 건설사의 반발이 예상되는 등 시장은 혼란에 빠져들고 있다.
◆ 공영개발 Vs 민영개발 = 공영개발이란 택지개발지구에서 공공기관이 조성한택지를 민간에 팔지 않고 정부나 주공이 직접 혹은 시공만 건설업체에 맡겨 주택을분양하거나 임대하는 방식을 일반적으로 말한다.
일각에서는 택지는 임대하고 건물만 국민에게 분양하는 방식도 거론된다.
이 경우 건물 소유자는 일정액의 토지 사용료를 토지소유자(공공)에 내게 되지만 건물을 사고 팔 수는 있다.
어떤 방식을 택하든 공영개발을 하면 분양가는 크게 낮아지고 이에따라 주변 집값 안정에도 기여할 것으로 예상되고 개발이익은 온전히 공공에 환수돼 다른 지역의공공사업에 사용될 수 있다.
하지만 공영개발은 일반적으로 `중소형 위주의 임대 증가'를 의미해 시장의 다양한 주택수요를 무시한다는 지적과 함께 공공기관이 비대화되고 초기투자가 많은관계로 재정이 악화될 가능성도 제기된다.
민영개발은 택지는 공공이 조성하되 이를 민간 건설업체에 분양해 개발하는 방식으로 판교신도시에도 25.7평 이하 택지에 적용된다.
중대형을 비롯한 다양한 주택수요를 충족시키고 아파트의 질도 올라간다는 장점이 있지만 분양가가 크게 높아져 최근 사례에서 보듯 주변 지역 집값을 불안하게 한다는 단점이 있다.
◆ 찬반 논란과 집값 영향 = 정부에서 공영개발론이 강력하게 대두하면서 전문가들 사이에서도 찬반 논란이 거세지고 있다.
경제정의실천연합회 박완기 시민감시국장은 "판교 등 공공택지가 분양가 자율화이후 집값 및 주거안정에 기여하지 못해 왔는데 이를 바로잡는 계기가 될 것"이라며 "임대주택에 대한 불신이 큰 데 이번 기회에 중대형임대도 과감하게 공급해 주택을 투기수단이 아닌 거주 개념으로 바꿔야 한다"고 환영의 뜻을 밝혔다.
단국대 조명래 교수도 "주택 가격을 시장의 영향으로부터 제어하는 방안 중 하나가 임대주택을 공급해 시장으로부터 제한하는 것"이라며 "정책의 공공성을 강조하는 방향으로 넘어간다는 의미에서 긍정적"이라고 말했다.
반면 각종 부작용을 우려하는 목소리도 높다.
삼성경제연구원 박재룡 수석연구원은 "25.7평 이하는 당첨자들한테 개발이익을주는 반면 25.7평 초과에 대해서는 이를 인정하지 못하겠다는 것이어서 앞뒤가 안맞다"고 지적했다.
그는 또한 "연기금 등을 동원한다고 하는데 수익을 내야하는 연기금 입장에서는임대료를 크게 높일 수 밖에 없고 따라서 서민들이 살기에는 역부족일 가능성이 있다"고 덧붙였다.
주택산업연구원 장성수 박사는 "주택공사의 역할이 지나치게 비대화돼 감당하지못할 수도 있다"고 우려했다.
아울러 주변 집값에 미치는 영향에 대해서도 찬반이 갈린다.
경실련측은 "판교 주변이 들썩이는 것은 기본적으로 판교의 분양가가 높게 책정됐기 때문으로 공영개발을 통해 분양가가 낮아지면 집값 안정에 충분히 기여할 것"이라고 말했다.
하지만 현도컨설팅 임달호대표는 "판교 주변 지역의 집값 급등은 판교의 분양가자체보다는 입주 후의 가치를 두고 올라간 것"이라며 "판교가 공영개발로 진행된다해도 그 가치는 여전하기 때문에 주변 집값을 안정시키기에는 역부족일 것"이라고말했다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장도 "판교 신도시가 강남 주택수요 분산을 충족하지 못해 집값 폭등세가 야기되고 있는데도 서민주택을 짓는 공영개발로 변경하는것은 원인에 대한 처방을 거꾸로 풀겠다는 발상"이라며 "오히려 집값 불안이 더 악화될 공산이 크다"고 지적했다.
네티즌들도 공방에 가세했다.
이지은씨는 건교부 게시판에 "판교가 애초 의도와 달리 강남의 덩치만 더 불려놓고 집값은 더 상승시키고 있는데 이런 불균형한 개발은 당연 수정해야 한다"면서"크게 보면 판교의 공영개발이 강남의 집값안정에 도움을 줄 것"이라고 주장했다.
반면 이현우씨는 "판교 주공임대아파트는 월세가 100만원이 넘을 것"이라며 판교 공영개발을 반대했다.
◆ 시장은 혼란 = 공영개발론을 둘러싼 논란이 벌어지는 가운데 시장은 혼란에빠져들고 있다.
우선 판교 청약을 기다리던 청약예금 가입자들은 당혹해하고 있다.
당초 공급이 예상됐던 중대형아파트(4천566가구)가 어떤 방식으로 공급될 지는불분명하지만 소형 임대주택으로 전환된다면 서울 기준으로 청약예금 1천만원 이상가입자는 청약이 불가능하기 때문이다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "판교 계획이 계속 바뀌면서 청약통장 가입자들이 극심한 혼란을 겪고 있다"면서 "조속히 계획을 확정해야 한다"고 말했다.
25.7평 초과 택지 입찰에 참가하려던 건설사들도 "그동안 투입한 자금과 인력은어떻게 하란 말이냐"라며 울상이다.
분당과 용인의 부동산 중개업자들은 정부발 판교 공영개발론에 대해 시큰둥한분위기다.
분당 정자동의 한 공인 관계자는 "최근 매물이 한 두 개씩은 나오고 있지만 통상적인 매물이며, 호가는 아직 별다른 변동이 없다"고 말했다.
용인도 사정은 마찬가지다.
용인시 성복동 한 공인 관계자는 "이 지역 아파트 값은 전혀 변동이 없다"며 "정부가 뭐라고 해도 이 지역 매도자들은 지금 상황에서 급할 것이 아무것도 없다"고 말했다.
(서울=연합뉴스) 이정진 윤종석기자
