종합부동산세법 등 8.31부동산 대책의 후속입법이 모두 마무리됨에 따라 올 한해 부동산 시장에는 찬바람이 불 전망이다.
정부의 확고한 부동산 안정 의지가 재차 확인된 만큼 지난해 입법화 지연으로고개를 치켜들던 규제완화 등의 막연한 기대감도 수면아래로 가라앉게 됐다.
전문가들은 일단 올해부터 세금 부담이 무거워져 다주택자나 시골에 땅을 산 외지인들이 부동산을 처분하거나 인기지역으로 갈아타려는 경향이 뚜렷할 것으로 본다.
투자 수요가 감소해 실수요 위주로 시장이 재편되는 한편 인기.비인기지역의 양극화 현상도 두드러질 전망이다.
주택시장은 종합부동산세 영향으로 올 상반기에 1차 매물이 쏟아질 것으로 보인다. 종부세 대상이 9억원에서 6억원 초과로, 과세 방법도 개인별 합산과세에서 세대별 합산과세로 바뀜에 따라 과세 대상 판정 기준일인 6월 1일 이전에 집을 팔려고할 것이기 때문이다.
부동산퍼스트 곽창석 전무는 "절대 세액 부담이 크지 않아도 일단 과세 대상이크게 확대됐다는 점에서 투자심리가 위축돼 가격도 안정될 것"이라고 말했다.
두번째로 매물이 늘 시점은 올 하반기다. 소득세법 개정으로 2주택자의 양도세가 올해 실거래가로 과세되지만 내년에는 50%로 중과되기 때문이다.
내년부터는 또 양도차익에서 일정부분을 공제하는 장기보유특별공제도 받지 못해 2주택 보유자중 일부는 내년 말까지 집을 처분할 것으로 보인다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "전체적으로 집값이 하향 안정세를 보이겠지만 계절적 비수기이면서 세금 회피성 매물이 나오는 올 4-5월과 10-11월이 특히 약세를 보일 것 같다"고 말했다.
하지만 강남권 등의 인기지역 보다는 서울 외곽이나 수도권의 비인기지역의 타격이 클 전망이다. 특히 대형보다는 투자용으로 보유했던 소형평형의 매물이 늘어가격 하락을 주도할 것으로 전문가들은 예상한다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "주택을 한 채만 보유해야 한다면 투자가치와 발전성이 높은 주택을 보유하고, 그렇지 않은 것을 먼저 처분하려 할 것"이라며 "강남부자중에는 세 부담에 초월한 사람이 많아 고급 주택은 보합내지 강세를 띨 수도 있다"고 말했다.
특히 판교 분양이 시작되는 올 3월과 8월에는 분당.용인.강남권 등 판교 주변지역 집값이 오를 가능성도 배제할 수 없다.
재개발.재건축 입주권 매물은 서서히 늘어날 전망이다. 올해부터 관리처분계획을 받는 재개발 입주권은 주택으로 간주해 주택수 산정에 포함되기 때문이다.
원래 살던 집이 있고, 올해 관리처분계획을 통과한 입주권을 한 개만 보유해도2주택자로 양도세 과세 대상이 된다.
J&K 백준 사장은 "관리처분이 임박했거나 발전 가능성이 적은 곳의 매물이 많이나올 것"이라고 말했다.
토지는 토지거래허가구역내 의무이용기간이 늘어 투자수요가 차단될 전망이다.
또 외지인이 소유한 농지.임야는 양도세가 강화돼 시장 침체에 한 몫할 것 같다.
JMK플래닝 진명기 사장은 "토지는 공시지가가 시세보다 훨씬 낮아 양도세가 실거래가되는 내년 이전에 땅을 처분하려는 수요가 많을 것"이라고 말했다.
다만 보상금이 불리는 행정중심복합도시 인근이나 개발 계획이 발표된 신도시.혁신도시.기업도시 인근의 토지시장은 장기 투자수요가 꾸준할 전망이다.
