[새봄 분양시장 열린다] "규제완화 기대" 청약열기 고조 예상

"규제완화 기대" 청약열기 고조 예상 [새봄 분양시장 열린다] 하반기 후반부터는 민간 분양물량 줄어들듯판교·청라등 유망지역 중심으로 적극 도전을상한제회피물량 쏟아져 '괜찮은 미분양'도 많아 고광본 기자 kbgo@sed.co.kr 최근 겨울 추위를 비웃기라도 하듯 분양시장이 뜨겁다. 하지만 공급측면에서는 물량이 쏟아지는 반면 수요자들은 마음의 문을 꽁꽁 닫아걸고 있어 대조적이다. 올 연말 이후에는 민간의 분양물량이 줄어들 것으로 보여 앞으로 옥석을 가려 청약에 임할 필요가 있다는 분석이다. 또한 올해까지는 분양가 상한제를 피하거나 건축비에만 분양가 상한제를 적용 받는 아파트가 계속 분양에 나설 것으로 보여 신중하게 접근할 필요가 있다는게 전문가들의 조언이다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “분양가상한제 회피 물량이 상반기 중에는 계속 홍수를 이룰 것”이라며 “하지만 10대 건설사들이 지난해 12월부터(상한제 적용) 분양승인 신청을 한 곳도 하지 않아 점차 물량공급이 줄어들 것으로 보여 실수요자라면 입지 여건 등을 꼼꼼히 따져 청약하는 것도 괜찮다”고 말했다. ◇청약양극화 현상 심화 속 시장호전 기대= 서울과 지방의 청약 양극화 심화는 물론 최근에는 유망지역 내에서도 평형별로 희비가 엇갈리고 있다. 특히 인기를 끈 유망 아파트조차도 실제 계약단계에 가서는 수요자들이 계약을 철회 경우가 늘고 있다. 실제 해운대 아이파크의 경우 바다와 광안대교, 요트계류장 등의 조망권 확보와 호텔, 쇼핑센터 등 복합개발로 인해 분양이 순조롭게 이뤄지며 가구별로 수천만원 이상의 웃돈이 붙기도 했으나 초기 계약률은 48%에 그쳤다. 심지어 최근에는 울산 등 지방에서는 청약률 ‘0’ 아파트가 속출하고 있을 정도다. 하지만 시장에서는 이명박 정부의 출범으로 인해 부동산시장에서 규제완화가 점차 이뤄질 것이라며 분양시장도 침체에서 벗어날 날이 올 것이라는 기대감이 높아지고 있다. 특히 올 5월 판교신도시에서 1,000여가구 일반분양을 비롯 9월부터 광교신도시 물량이 속속 선보일 예정이어서 유망지역을 중심으로 다시 한번 청약 열기가 고조될 것으로 보고 있다. ◇청약전략 수립시 유의사항은= 전국적으로 미분양 가구 수가 20만가구 이상으로 추산될 정도로 대규모라는 점에서 굳이 청약을 서두를 필요는 없다. 분양가상한제가 적용되는 아파트의 본격 출시도 하반기 이후로 예정돼 있다. 하지만 느긋하게 청약물량을 골라서 당첨될 수 있는 상황도 아니다. 부양가족, 무주택기간, 청약통장가입기간을 따지는 청약가점제(만점 84점)로 인해 청약가점이 웬만큼 높지 않는 한 유망단지에 대한 당첨을 기대하기 쉽지 않다. 이런 상황에서 이명박 정부의 출범을 전후해 부동산시장의 하락세가 멈춘데다 올 하반기 후반부터는 대형건설사를 중심으로 공급 부족이 감소추세로 돌아설 것으로 보인다는 점을 염두에 둘 필요가 있다. 물론 2009년부터 2기 신도시의 분양이 본격적으로 이뤄지는 점도 동시에 감안해 청약전략을 종합적으로 짤 필요가 있다. 무엇보다 광교신도시 등 특급 유망지역 중심으로 청약하되 청약가점이 낮다면 특급지역만 고집하지 말고 교통여건과 학군, 단지규모, 분양가 등을 종합적으로 고려해 무난한 지역을 고르는 것도 괜찮다. 또한 최근 은평뉴타운, 수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트 등에서 잇따라 선보이는 후분양 물량에 청약하려면 자금조달 계획도 잘 세워놔야 한다. 은평뉴타운 같은 유망단지에서도 대출 규제 등으로 당첨되고도 계약을 포기하는 사례가 잇따르고 있기 때문이다. 이밖에 미분양 아파트 중에서도 분양가나 주변지역 여건, 입주단계에서 개발호재 등을 종합적으로 감안해 분석한다면 의외로 괜찮은 물건을 건질 수도 있다. ◇청약가점 별 투자전략은= 일단 청약가점에 상관없이 판교, 광교를 비롯해 인천 청라, 용인 흥덕 등에서 유망 아파트에는 적극적으로 청약할 필요가 있다. 85㎡ 초과물량의 경우 청약가점 순으로 50%(85㎡ 이하는 75%)를 배정하지만 나머지 물량은 자유경쟁을 하기 때문이다. 특히 청약가점이 60점 이상인 수요자는 유망 단지를 선별해 청약하는 것이 좋다. 최근 비인기 단지에 60점 이상 가점이 높은 청약자가 청약하는 사례가 잇따르고 있어 주의가 필요하다. 3.3㎡당 분양가가 저렴한 중소형 중심으로 판교, 광교신도시 등 유망지역에서 당첨되려면 적어도 70점 안팎의 청약가점을 쌓아야 안정권에 들 것으로 예상된다. 60점 이상 가점자는 인천 청라지구, 용인 흥덕지구를 공략해 볼만 하다. 다만 중대형의 경우에는 유망단지에서도 40점~50점 대 청약자도 당첨된 사례가 적지 않다는 점을 감안해 가급적 물량이 적은 타입 등 역발상 전략으로 접근하는 것도 괜찮다. 청약가점이 낮더라도 실망할 필요는 없다. 유망 아파트에서도 당첨가능성은 낮지만 자유경쟁 물량이 꽤 되기 때문이다. 하지만 당첨확률이 낮기 때문에 가점이 낮거나 유주택자라면 3~4순위 등 청약통장이 필요 없는 아파트를 공략하는 것도 한 방법이다. 재당첨 금지조항에도 해당되지 않고 계약도 쉽게 포기할 수 있어 부담이 덜하다. 원하는 동ㆍ호수를 지정할 수도 있다.다만 4순위든 미분양이든 시장에서 한번 외면 받았던 물량인 만큼 전후좌우를 세심히 살펴봐야 한다. • "규제완화 기대" 청약열기 고조 예상 • 도심 초고층 주상복합 "매력적" • 뚝섬 주상복합 '분양 맞대결' • 아파트+전원주택 '타운하우스에 살아볼까' • "생활이 더 풍성해졌어요" • 임대아파트 인기 높아진다 • 국민임대 올 71곳서 6만여 가구 공급 • 국민임대 Q&A • 용산·뚝섬·은평 재개발 "관심 집중" • 상한제 피한 알짜 재개발단지는 어디 • "클수록 좋아요" 대단지 노려라 • '광교' 수혜 용인·수원 분양 대결 펼친다