Q: 판교 낙첨 이후 강남권에 아파트 1채를 구입하려고 합니다. 최근 아파트값이 오른다는 소문이 있고 지역에 따라서는 매도인이 위약금을 물고라도 해약을 하려는 조짐이 있다고 하는데, 해약 당하지 않기 위해 어떤 방법으로 계약하는 것이 바람직한지요.
A: 가장 쉽게 생각할 수 있는 방법은 통상 대금의 10%로 정하는 계약금의 비율을 그 이상으로 높이는 것입니다. 계약금의 2배인 해약금 부담으로 인해 해약하기가 곤란해 지기 때문입니다.
또한 계약서 체결과 동시에 지급되는 일정 금액의 돈의 성격을 계약금이라고 하지 말고, 계약금과 중도금으로 나누어 기재하는 방법을 생각할 수 있습니다. 예를 들어 대금 10억원으로 하는 매매계약을 체결하면서 계약서 작성할 때 수수하는 1억원을 모두 ‘계약금’이라고만 기재하지 말고, 그 중 5,000만원을 계약금, 나머지 5,000만원을 중도금(내지 1차 중도금)이라고 기재하는 방식입니다. 이와 같이 계약체결 시에 건너가는 돈 중에서 일부의 명목을 ‘중도금’이라고 기재할 경우에는, ‘계약이 이행에 착수한 것으로 이해하고서, 계약금 상당의 손해를 감수하는 해약을 할 수 없다’ 는 점에 대해 계약당사자 쌍방간에 합의된 것으로 해석될 가능성이 크기 때문입니다.
아울러 계약서 상에 ‘계약체결 이후에는 더 이상 해약할 수 없다’는 취지의 문구를 직접적으로 삽입하는 것도 방법일 수 있습니다. 계약금 상당의 손해를 감수하고서라도 이행착수의 이전까지 계약 해제할 수 있도록 하는 해약권에 관한 민법 565조의 규정의 강행규정이 아니라는 점에서, 당사자간의 해약권을 포기하도록 하는 특약은 가능하기 때문입니다.
만약 매매계약에 확신이 서고 해약을 절대 용납하지 않겠다고 한다면, 계약체결과 동시에 대금을 전부 청산하는 방법으로 해약의 여지를 원천적으로 없애는 방법을 동원할 수도 있을 것입니다.
/최광석 변호사
